Taxe foncière : l’UNPI dénonce une envolée de 37 % en dix ans
Selon le 19ᵉ rapport de l’Observatoire national des taxes foncières publié par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la taxe foncière a bondi de 37,3 % entre 2014 et 2024. Si la hausse attendue en 2025 reste limitée à +1,7 %, cette accalmie ne serait qu’un répit temporaire pour les propriétaires, selon l’organisation, qui appelle à une réforme en profondeur de la fiscalité locale.
Présenté le 15 octobre à Paris par Sylvain Grataloup, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), le rapport confirme une tendance lourde : malgré la stabilité apparente des taux votés par les communes (+0,04 % en moyenne en 2024), la taxe foncière continue de progresser en France, principalement sous l’effet de la revalorisation automatique des valeurs locatives, fixée à 1,7 % pour 2025.
Sur dix ans, la facture a explosé. La hausse cumulée de 37,3 % dépasse largement l’évolution des loyers (+8,7 %) et même celle de l’inflation (+19 %). Autrement dit, les propriétaires paient toujours plus, tandis que leurs revenus — locatifs, salariaux ou de retraite — évoluent bien plus lentement.
Une pause préélectorale avant les municipales de 2026
Pour l’UNPI, la légère modération observée cette année s’explique par le contexte politique. Comme en 2019, année précédant les municipales, les collectivités auraient volontairement limité les hausses de taux. « Cette accalmie ne doit pas faire illusion », avertit l’organisation, qui y voit une manœuvre avant une probable reprise du rythme de progression en 2026.
Les propriétaires, eux, estiment compenser la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Si un mécanisme de compensation a été instauré, il ne permettrait pas aux communes de suivre l’évolution de leurs besoins, notamment dans les zones à forte croissance démographique.
« Les collectivités ont perdu une partie de leur autonomie financière, et les propriétaires deviennent la variable d’ajustement », déplore l’UNPI.
Une revalorisation automatique jugée « hors de contrôle »
L’organisation pointe du doigt la mécanique de revalorisation annuelle des valeurs locatives, indexées depuis 2018 sur l’inflation. Entre 2014 et 2024, ces valeurs ont augmenté de 23,5 %, tandis que les taux locaux ont progressé de 11,2 %.
Les années 2022 à 2024 ont été particulièrement marquées : +3,4 %, +7,1 % et +3,9 % successivement, soit +15 % en trois ans, même sans modification des taux municipaux.
L’UNPI rappelle avoir plaidé, avec plusieurs députés, pour un plafonnement de cette revalorisation. Un amendement avait même été adopté en commission des finances en 2023, avant d’être écarté par le gouvernement sous la pression des associations d’élus locaux.
Des propositions pour une fiscalité plus équitable
Face à ce qu’elle considère comme une dérive structurelle, l’UNPI avance plusieurs pistes de réforme. La première : une refonte complète de la fiscalité locale avec la création d’une Contribution locale des usagers des collectivités (CLUC). Cette contribution serait payée par l’ensemble des habitants, propriétaires comme locataires, et modulée selon les revenus, le statut et la participation à des actions d’intérêt général comme la rénovation énergétique.
L’organisation plaide aussi pour une récupération partielle de la taxe foncière par les bailleurs, sur le modèle des baux commerciaux. Cette mesure impliquerait de modifier le décret de 1987 sur les charges récupérables.
Autres propositions : aligner l’indexation des valeurs locatives sur l’indice des loyers d’habitation (ILH) plutôt que sur l’inflation, accorder un dégrèvement automatique pour les propriétaires en zone à loyers encadrés, et instaurer un allègement fiscal pour les travaux de rénovation énergétique, aujourd’hui décidé au cas par cas par les communes.
Un signal d’alerte pour le marché immobilier
Pour l’UNPI, l’augmentation continue de la taxe foncière « nuit à l’investissement locatif et à la fluidité du marché. Elle freine la construction neuve, dissuade la location longue durée et rogne la capacité d’entretien des logements existants ».
Dans un contexte où la rénovation énergétique devient une priorité nationale, l’organisation estime urgent de rétablir une forme d’équité fiscale entre propriétaires et locataires.
« Les propriétaires ne peuvent plus être les seuls à supporter la charge de financement des collectivités locales », résume Sylvain Grataloup.
L’association, qui représente plus de 100 000 adhérents et 700 000 logements à travers 76 chambres locales, promet de maintenir la pression sur les pouvoirs publics à l’approche des discussions budgétaires de 2026.