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« Notre profession doit faire sa révolution » (Norbert Fanchon, Groupe Gambetta)

Par Christian Capitaine | le | Actualité

Dans le cadre d’une table-ronde organisée lors du BIM World, le 5 avril dernier à Paris, sur le thème « Bas carbone et patrimoine existant : quelles solutions ? », Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta, a livré des pistes à suivre pour que les promoteurs puissent faire leur révolution. Morceaux choisis de cet événement auquel prirent part également Marc Gedoux, président du promoteur Groupe Pierre Étoile, Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’ANAH et Yolaine Paufichet, membre du Conseil national de l’ordre des architectes (CNOA).

Comment les promoteurs immobiliers doivent-ils faire leur révolution ? - © D.R.
Comment les promoteurs immobiliers doivent-ils faire leur révolution ? - © D.R.

« En tant que promoteurs, notre métier est de gérer les contraires : nous devons arrêter d’artificialiser, faire des opérations de revitalisation des territoires, faire plus d’accession à la propriété, alors que nous obtenons de moins en moins de permis de construire, notamment lorsqu’il s’agit de faire du R+5 ou du R+6 », a affirmé Norbert Fanchon, président du promoteur immobilier Groupe Gambetta.

Avant d’ajouter : « En parallèle, nous devons réduire les consommations énergétiques des bâtiments et nous disposons de moins en moins de moyens pour faire nos métiers. Les bailleurs sociaux ont été saignés d'1,3 milliard d’euros par an par le gouvernement précédent, et on peut imaginer que ce n’est pas fini. De plus, toutes les évolutions des systèmes de défiscalisation liés aux particuliers démontrent que l'État a de moins en moins envie de mettre de l’argent. »

Selon lui, ces différents impératifs doivent amener à une réflexion quant au rôle des promoteurs, mais aussi quant à leurs moyens d’agir. « Notre profession doit faire sa révolution, en partant du principe que si l’on doit rebâtir la ville sur la ville, nous devons imaginer la ville de demain. Cela passe par la réhabilitation des bâtiments, mais pas uniquement. Nous pouvons aussi utiliser de nouveaux matériaux biosourcés : terre crue, bois, paille chanvre… Mais pour le faire, il faut le payer, tout en rendant les logements accessibles aux Français. »

« Il faut donc accepter la hauteur et une nouvelle forme de densité. Pour cela, il faut démolir. J’aimerais pouvoir dire que la surélévation est la solution, mais c’est très mal accepté aujourd’hui  », a-t-il poursuivi. Pour lui, la décarbonation commence avant tout par une bonne utilisation de la ressource foncière. « En mettant le logement au bon endroit, on évite déjà de forcer les gens à se déplacer en voiture ».

« Notre devoir : faire la ville sur la ville » (Marc Gedoux, Groupe Pierre Étoile)

Marc Gedoux, président du Groupe Pierre Étoile et vice-président fondateur des Promoteurs du Grand Paris, a confirmé ce constat concernant les évolutions de sa profession. « En tant que promoteurs, nous avons l’habitude de faire du neuf. Mais notre devoir est de plus en plus de faire la ville sur la ville. Nous nous confrontons notamment à des restructurations de bâtiments. C’est le cas par exemple pour des constructions des années 1970 qu’il faut transformer en logements.

« J’ai en tête une opération importante sur un immeuble de bureaux en déshérence de 30 000 m2 aux pieds de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines. Nous avions pour mission de créer 150 logements. Nous nous sommes confrontés à une impossibilité technique concernant les normes propres au logement, qui diffèrent de celles du bureau. Il nous a été impossible d’obtenir une dérogation, si bien que nous avons du démolir l’immeuble (en conservant les infrastructures qui n'étaient pas contraintes par ces normes) pour reconstruire derrière. C'était un crève-cœur.  »

Pour le président du Groupe Pierre Étoile, les surélévations représentent des opérations viables pour les centres-urbains. « C’est très vertueux, d’abord parce que souvent, pour des questions de poids, c’est fait en ossature bois, soit un matériaux bas-carbone, et cela isole la toiture des bâtiments, qui représente la 1ère zone de déperdition thermique des bâtiments. »

« La loi ALUR a simplifié la prise de décision concernant la surélévation en copropriété, en validant une règle de majorité. Enfin, les surélévations ont tendance à embellir les bâtiments, et à leur redonner un coup de jeunesse. En revanche, pour nous promoteurs, ce sont des opérations accessoires, puisque souvent assez petites  », selon lui.

«  Les enjeux du XXIe siècle : économiser les ressources » (Valérie Mancret-Taylor, ANAH)

Pour Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat, « les enjeux du XXIe siècle, pour ce qui de l’aménagement, de l’urbanisme et donc des politiques de l’habitat, sont d'économiser les ressources (sols, énergies, etc…).

« Pour cela, il faut rappeler que 80 % des logements dans lesquels nous vivrons en 2050 existent déjà. Bien sûr, il y aura un apport de logements neufs, mais le travail de réhabilitation et l’amélioration de ce qui existe est central dans les années à venir. C’est ce que l’on appelle la fabrique de la ville sur elle-même. Il est nécessaire d’ouvrir le moins possible de nouvelles terres à l’urbanisation, il faut donc travailler sur le patrimoine existant. »

« L’autre objectif est de décarboner nos bâtiments, comme le rappelle la parution du dernier rapport du GIEC. Il faut donc améliorer ces logements et leur permettre de bénéficier d’une énergie la moins carbonée possible. »

« Ces enjeux ont été rappelés pour partie dans la loi Climat et résilience, votée à l'été 2021. 2 éléments doivent retenir notre attention : les obligations de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs qui louent des logements énergivores dans le parc privé, dans un calendrier très proche, et l’obligation d’accompagnement des ménages qui en découle. Il y a environ 5 M de passoires énergétiques sur le territoire national. Il va donc falloir quelques années et beaucoup d’accompagnement pour atteindre ces objectifs  », a-t-elle ajouté.

Elle revient à cette occasion sur les différentes possibilités offertes par l’ANAH :

  • « des aides aux ménages, quelles que soient leurs conditions de ressources, à faire de la rénovation énergétique dans leur logement, en leur versant des subventions pour financer une partie des travaux faits chez eux (par exemple MaPrimeRénov'). Sur les 10 ans passés, les chiffres de l’amélioration de l’habitat et notamment de la rénovation énergétique ont augmenté, sous l’effet de la création des aides bien sûr, mais aussi de la conscientisation de la société » ;
  • « de l’accompagnement aux collectivités territoriales pour mettre en œuvre ces politiques locales de la rénovation et de l’amélioration du logement sur les territoires. Environ 800 programmes sont contractualisés avec des collectivités à l’heure actuelle, et elles sont de plus en plus mobilisées pour mettre en place ce type de politiques de l’habitat qui prône l’intervention sur l’existant » ;
  • « des dispositifs qui nous permettent de financer des acteurs publics et parapublics dans la réalisation d’amélioration d’immeubles entiers (dispositif d’intervention immobilière et foncière). Ce sont des dispositifs encore mal connus parce qu’assez récents, mais qui montent progressivement dans les territoires. Ils donnent des résultats assez importants. Cela permet aussi de faire de l’accession sociale, ce qui n’est pas négligeable dans les marchés tendus » ;
  • « des aides fiscales : le Denormandie dans l’ancien, Loc’Avantages… »

Elle précise qu’il existe d’autres dispositifs au niveau des territoires, en premier lieu desquels les programmes Action Cœur de ville et Petites villes de demain, pilotés par l’Agence nationale de la cohésion des territoires. « Ils permettent de traiter à la fois le logement mais aussi les équipements, les services dans la ville, et la complémentarité des centralités de la ville existante.  »

« Nous contribuons à faire en sorte de décarboner l’existant » (Yolaine Paufichet, CNOA)

Pour Yolaine Paufichet, membre du Conseil national de l’ordre des architectes (CNOA) en charge des actions écologiques, le métier de l’architecte a également un rôle essentiel a jouer dans la fabrique de la ville de demain à partir de la ville telle qu’elle existe aujourd’hui.

« 30 000 architectes en France s’occupent de la construction de la ville, mais aussi de sa réparation. Ils sont déjà présents sur les territoires pour réhabiliter de façon innovante. Aujourd’hui, à travers l’audit énergétique, un certain nombre d’architectes travaillent notamment sur les questions énergétiques, avec les bureaux d'études et les entreprises pour rechercher de nouveaux modes de construction : matériaux biosourcés, réutilisation des matériaux issus de la démolition… Nous contribuons à faire en sorte de décarboner l’existant », a-t-elle indiqué.

Plusieurs leviers permettraient d’accélérer le mouvement, selon elle. « Le paramètre majeur est d’analyser le tissu existant. Le diagnostic amont est essentiel dans la réalisation d'économies d'énergie. Les autres leviers sont les PLU : il faut peut-être les modifier pour faciliter les opérations de surélévations. »

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