Transaction et location : Foncia décrypte un marché à deux vitesses au premier semestre 2025

Un marché à deux vitesses. Dans son bilan du premier semestre 2025, le réseau immobilier Foncia — 600 agences déployées en France, dont 400 dédiées à la transaction — a dressé, début juillet, le portrait d’un marché qui a retrouvé des couleurs sur le segment de la transaction mais toujours soumis à de fortes tensions sur celui de la location.

Une reprise « fragile » des transactions

Après une année 2024 « difficile », selon sa direction, le premier semestre 2025 a été synonyme de reprise des ventes dans l’ancien pour le réseau Foncia.

« Le marché a retrouvé de belles couleurs, même si la tendance haussière demeure fragile, a commenté Jordan Frarier, président de Foncia Transaction. En effet, nous nous attendions à une reprise plus forte encore sur le deuxième trimestre, portée par la poursuite de la baisse des taux de crédits. Or, celle-ci n’a pas eu lieu. »

Plus en détails, le volume de transactions du réseau a progressé de 8 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de 2024. Quant aux prix, ils sont restés globalement stables (+1 %), alors que les surfaces vendues ont progressé légèrement (+2 %).

Les délais moyens de vente se sont maintenus à environ trois mois, mais cette dynamique est demeurée « fragile » et « fortement dépendante du contexte financier et réglementaire  », a constaté Jordan Frarier. Et d’ajouter : « Les taux d’intérêt élevés ont continué de contraindre la capacité d’achat des ménages, et beaucoup sont restés à l’écart de la propriété.  »

Des disparités régionales marquées

Derrière ces moyennes nationales se cachent d’importantes disparités régionales. Certaines régions ont vu les prix reculer et leurs volumes augmenter : en Île-de-France, par exemple, les prix ont baissé, chez Foncia, de 1 % et les surfaces vendues ont bondi de 10 %.

En Bretagne, les prix ont reculé de 4 % et les surfaces ont progressé de 8 %. À l’inverse, les Hauts-de-France (+5 % de prix, -9 % de surfaces) et la Bourgogne-Franche-Comté (+7 %, -4 %) ont pâti d’un décalage entre prix et pouvoir d’achat.

Trois marchés locaux illustrent bien ces dynamiques contrastées :

• À Strasbourg, l’activité de Foncia est soutenue avec une hausse spectaculaire de 29 % des compromis signés, mais des prix en baisse notable (-5 % sur le semestre, -16 % sur le dernier trimestre). Les surfaces vendues augmentent (+13 %), et les délais se raccourcissent légèrement. Les acheteurs en résidence principale dominent (70 %), les investisseurs restant prudents.
• À Nîmes, le marché affiche une explosion des ventes (+71 %), grâce à une réorganisation commerciale locale et à des prix attractifs (-8 %). Les délais raccourcissent à 73 jours, et les surfaces vendues progressent de 3 %. Le retour des primo-accédants et des primo-investisseurs est notable.
• À Avignon, la dynamique est plus modérée avec une hausse de 13 % des ventes et des prix quasi-stables (+0,7 %). Les délais s’allongent légèrement, reflet d’une plus grande prudence des acheteurs. Intra-muros, la rentabilité locative soutient l’investissement, tandis qu’en périphérie le marché reste orienté vers les résidences principales.

Dans toutes ces villes, Foncia souligne «  l’importance croissante de l’accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets face aux enjeux de rénovation énergétique, de financement et de fiscalité. »

Un marché locatif toujours « sous forte tension »

Côté location, le constat est plus préoccupant, selon Foncia : la demande est restée forte mais l’offre a continué de se réduire. Au premier semestre, le nombre de relocations gérées par Foncia a baissé de 5,9 %, les congés de locataires ont reculé de 3 %, et les stocks de logements disponibles ont diminué de 12 % sur un an. Le taux de rotation locative est tombé à 20 %, en retrait de 0,5 point.

Cette érosion de l’offre s’explique par plusieurs facteurs : l’incertitude fiscale, les contraintes de rénovation énergétique, la bascule vers la location saisonnière, ou encore le retrait de certains biens devenus vacants. « La complexité croissante des règles crée un climat anxiogène qui pousse certains propriétaires à désengager leur bien du marché locatif traditionnel  », a déploré Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.

La situation se révèle particulièrement tendue dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et Toulouse, où la vacance locative est inférieure à 2 %. À l’inverse, certaines villes moyennes comme Reims ou Saint-Étienne peinent à trouver preneur, « les loyers restant trop élevés pour des revenus modestes  », a-t-on constaté chez Foncia.

Malgré ce contexte tendu, Foncia revendique une hausse de 10 % des nouveaux mandats de gestion locative. L’opérateur met en avant ses « solutions clés en main, incluant les garanties contre les loyers impayés, les offres spécifiques pour les meublés et les logements énergivores, le parcours digitalisé et l’accompagnement réglementaire. »

Perspectives prudentes

En ce qui concerne les perspectives pour les mois à venir, Foncia anticipe une stabilisation fragile de la transaction dans l’ancien et une tension persistante du locatif, faute d’une amélioration de l’offre neuve avant 2027.