Syndic de copropriété : la Cour de cassation conforte le modèle de Matera

Le contentieux engagé autour du modèle de Matera franchit une nouvelle étape judiciaire.

Dans un arrêt rendu le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi engagé notamment par la Chambre FNAIM du Grand Paris, Emeria Europe, l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) et le SNPI.

Le point central était de savoir si Matera, en proposant aux syndics coopératifs une plateforme et un ensemble très large de services administratifs, comptables, juridiques et techniques, exerçait de fait le métier réglementé de syndic sans respecter les obligations de la loi Hoguet.

La question soumise aux juges était sensible pour la profession : jusqu’où une entreprise extérieure peut-elle intervenir dans le fonctionnement d’une copropriété sans devenir elle-même syndic et, par conséquent, relever des règles encadrant cette profession ?

Le syndic reste maître de la gestion

Pour les auteurs du pourvoi, il fallait notamment apprécier les interventions de Matera. Prises dans leur ensemble, les prestations administratives, comptables, juridiques ou techniques proposées par l’entreprise pouvaient, selon eux, s’apparenter aux missions habituellement assurées par un syndic professionnel.

La Cour de cassation confirme toutefois l’analyse retenue précédemment par les juges du fond. Dans le fonctionnement examiné, Matera intervient comme un prestataire du syndicat coopératif et ne prend pas sa place.

Cette distinction repose moins sur la quantité de services proposés que sur la répartition effective des rôles. Le syndic continue notamment d’exercer les prérogatives attachées à sa fonction et conserve son autonomie.

Si la plateforme permet de préparer ou de générer certains documents nécessaires à l’administration de la copropriété, Matera ne les signe pas pour le compte du syndicat.

Même logique concernant les travaux : l’entreprise peut fournir un accompagnement et des outils de suivi sans pour autant endosser la qualité de syndic. Pour la Cour, les prestations examinées relèvent donc de « l’assistance et l’accompagnement ».

Pas de pratique commerciale trompeuse

Autre volet du dossier : la manière dont Matera s’est présentée au public. Des campagnes publicitaires telles que « Remerciez votre syndic et passez chez Matera » avaient notamment été contestées, au motif qu’elles pouvaient laisser croire que l’entreprise exerçait elle-même cette activité.

Sur ce point, les magistrats admettent l’existence possible d’une ambiguïté, mais écartent la qualification de pratique commerciale trompeuse.

Un élément pèse dans leur raisonnement : une copropriété ne bascule pas automatiquement d’un syndic professionnel vers Matera.

L’assemblée générale doit d’abord décider d’adopter le fonctionnement coopératif, puis approuver le recours aux services de l’entreprise. Les copropriétaires disposent donc d’une étape de décision permettant d’identifier la nature du dispositif auquel ils souscrivent.

Une frontière précisée pour les proptechs

La portée de l’arrêt dépasse le cas de Matera. Avec la numérisation de la gestion des immeubles, des prestataires peuvent désormais prendre en charge ou faciliter une part croissante des opérations traditionnellement réalisées par les cabinets : comptabilité, préparation des assemblées générales, suivi des impayés, gestion documentaire ou accompagnement des travaux.

La décision du 17 septembre ne signifie pas pour autant que toutes les missions d’un syndic peuvent être transférées à un tiers. Elle invite plutôt à regarder la réalité de l’organisation mise en place.

Tant que le syndic conserve les pouvoirs, la représentation et les responsabilités que lui attribue la réglementation, le recours à un prestataire extérieur pour l’assister ne suffit pas à faire de celui-ci un syndic.