Commerce : un marché de l’investissement sous perfusion des mégadeals parisiens
Avec seulement 1,1 milliard d’euros investi à fin avril 2026, le marché français de l’immobilier commercial accuse un net recul par rapport à l’an dernier de 66,7 %. Face aux incertitudes géopolitiques et à une consommation des ménages atone, les investisseurs sont prudents, tandis que les perspectives de développement commercial reposent principalement sur la restauration, l’alimentaire et les retail parks.
Le marché français de l’investissement en immobilier commercial peine à retrouver de l’élan. À fin avril 2026, les volumes engagés atteignent 1,1 milliard d’euros, contre 3,3 milliards d’euros un an plus tôt, soit une chute de près de 67 %.
Une contre-performance qui traduit moins un effondrement généralisé du marché qu’une forte raréfaction des transactions d’envergure.
Des volumes largement concentrés sur trois actifs parisiens
Selon Newmark, l’activité reste largement dépendante de quelques opérations exceptionnelles. Trois transactions supérieures à 200 millions d’euros - portant notamment sur le BHV Marais ainsi que les actifs situés aux 29-33 et 91 Champs-Élysées - concentrent à elles seules plus de 70 % des volumes investis depuis le début de l’année. En dehors de ces opérations, le marché apparaît particulièrement creux.
Aucune transaction comprise entre 100 et 200 millions d’euros n’a été enregistrée sur la période et un seul deal a été recensé dans la tranche des 50 à 100 millions d’euros, avec la cession d’Aushopping Amiens Sud par Ceetrus.
Cette concentration des investissements se retrouve également dans les chiffres du premier trimestre. Les volumes investis atteignent 788 millions d’euros, en baisse de 40 % sur un an.
Une évolution qui doit toutefois être relativisée : le premier trimestre 2025 avait bénéficié de la création de la joint-venture entre Kering et Ardian, une opération à elle seule valorisée à 837 millions d’euros.
Des fondamentaux commerciaux sous pression
Au-delà de l’investissement, les fondamentaux du commerce affichent des signaux contrastés. Paris continue de renforcer son attractivité avec un taux de vacance moyen ramené à 3,2 % à fin avril, contre 4,4 % un an auparavant.
La capitale demeure également la principale porte d’entrée des enseignes internationales, concentrant 68 % des 71 nouvelles implantations étrangères attendues cette année. Toutefois, ce chiffre reste inférieur aux 99 arrivées recensées en 2025.
Dans le même temps, la santé économique du secteur demeure fragile. Le premier trimestre 2026 a enregistré près de 3 700 procédures de défaillance dans le commerce, en hausse de 4 % sur un an.
Sur douze mois glissants, les secteurs du commerce et de la réparation automobile totalisent plus de 14 000 défaillances, soit une progression de 2,9 % par rapport à l’an dernier et de 7,5 % par rapport à la moyenne observée au cours de la dernière décennie.
La consommation des ménage, principal point de vigilance
L’environnement macroéconomique reste un facteur majeur d’incertitude. Les perspectives d’inflation de la Banque de France pour 2026 oscillent entre 1,7 % dans le scénario central et 3,3 % dans l’hypothèse la plus défavorable.
Les tensions persistantes au Moyen-Orient pourraient continuer à peser sur le pouvoir d’achat des ménages et, par ricochet, sur la consommation. Dans ce contexte, les arbitrages en faveur des enseignes discount et des produits d’entrée de gamme pourraient s’intensifier, limitant les perspectives de croissance pour une partie des commerçants.
Les retail parks confortent leur domination
Sur le front du développement, les perspectives apparaissent toutefois plus encourageantes. Newmark recense 141 projets en cours représentant plus de 2 355 ouvertures potentielles en 2026, contre 130 projets et 2 000 ouvertures à la même période l’an dernier.
La dynamique reste principalement portée par la restauration et l’alimentaire, qui concentrent à eux seuls près de la moitié des ouvertures envisagées.
Après plusieurs années de contraction, le volume de projets commerciaux devrait ainsi progresser d’environ 6 % cette année, notamment grâce à la mise en service du projet Valvert à Sainte-Geneviève-des-Bois.
Les retail parks demeurent largement dominants, représentant 66 % des développements recensés, devant les rues commerçantes (27 %). Les centres commerciaux poursuivent en revanche leur recul, avec seulement 7 % des projets en portefeuille.
Enfin, les développements attendus pour 2026 et 2027 confirment l’évolution des modèles commerciaux. Les projets intègrent de plus en plus d’activités de loisirs et de services, souvent dans le cadre d’opérations de requalification.
Une tendance favorisée par la remise sur le marché de grandes surfaces vacantes, notamment dans les secteurs du bricolage et de l’équipement de la maison, offrant de nouvelles opportunités de repositionnement pour les investisseurs et les opérateurs.