Logement neuf : le deuxième trimestre 2026, « pire trimestre enregistré par la FPI »
Au deuxième trimestre 2026, 19 356 logements neufs ont été réservés, soit une chute de 23,6 % sur un an après un niveau déjà très bas depuis 2023. « Il s’agit du pire trimestre enregistré par la FPI sur la construction neuve », a déploré Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le 9 septembre 2026, lors de la présentation des résultats de la construction neuve.
Le logement neuf a-t-il touché le fond ? D’abord, s’agissant des ventes en bloc. Elles se sont effondrées de 40,8 % sur un an à la clôture du deuxième trimestre 2026, avec seulement 5 162 ventes.
« Il y a une diminution très forte des ventes en bloc, en particulier sur les logements locatifs intermédiaires (LLI), car les bailleurs sociaux, qui connaissent un tarissement de leurs fonds propres, se sont focalisés sur les logements sociaux », précise Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.
Les réservations au détail se sont affichées en recul de 11,3 % sur un an, avec -17,9 % pour les ventes en accession (9 267 ventes, soit 73 % des réservations au détail), tandis que les ventes aux investisseurs sont reparties légèrement à la hausse (3 427 ventes, + 13,4 %), loin des niveaux des deuxièmes trimestres 2021 et 2022 à respectivement 14 886 et 12 215 ventes.
Assouplir le dispositif Jeanbrun afin de le rendre plus attractif
« Nous pensions que le dispositif Jeanbrun allait faire repartir l’activité. Nous espérions 5 000 ventes mensuelles grâce au dispositif, nous sommes à seulement 100 à 200 ventes pour le moment. Il n’y a pas vraiment d’engouement », a regretté Pascal Boulanger.
Et d’ajouter : « Il faut assouplir le dispositif afin de le rendre plus attractif. Nous proposons d’augmenter de 0,5 point les trois taux d’amortissement, d’autoriser la location pour les ascendants et descendants, d’inclure la maison individuelle et d’augmenter le plafond d’amortissement à 10 000 euros, contre 8 000 euros aujourd’hui. Enfin, nous voulons que le plafond du déficit foncier, aujourd’hui fixé à 10 700 euros, soit porté à 21 400 euros afin de l’harmoniser avec ce qui existe déjà dans certaines situations. »
« Même si Sébastien Lecornu, Premier ministre, était très enclin à nous suivre sur une proposition plus ambitieuse pour le PLF 2026, nous n’avons pas pu améliorer la copie pour des raisons constitutionnelles. La version plus incitative sur laquelle nous nous étions mis d’accord n’avait pas été débattue au parlement, il était impossible de le faire figurer dans le PLF, mais cela pourrait être le cas dans le PLF 2027 ».
Les principaux chiffres de la construction neuve au T2 2026
18 740 logements mis en vente, -17,9 % par rapport au T2 2025.
32 483 logements mis en vente sur le premier semestre (-12,9 % sur un an). « L’amélioration qui semblait enfin s’enclencher laisse finalement place à une rechute. Les élections de mars, puis le conflit en Iran ont annulé le rebond amorcé en 2025 », selon la FPI.
14 % de logements retirés de la commercialisation, contre 22 % au T1 2026. « Un chiffre en trompe-l’œil, car de moins en moins de programmes ont été lancés ces derniers mois », estime Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI.
21,4 mois de délai d’écoulement, soit le deuxième niveau le plus élevé depuis 2020.
5 034 €/m2en moyenne pour les logements neufs, contre 5 127 €/m2 au trimestre précédent.
« Le niveau d’inquiétude des promoteurs est maximal » (Pascal Boulanger)
« En plus d’une amélioration du dispositif Jeanbrun, nous préconisons plusieurs mesures pour relancer la production neuve :
- Rééquilibrer les rapports entre propriétaires et bailleurs. Cet aspect est surtout porté par la Fnaim aujourd’hui ;
- Récompenser les maires bâtisseurs avec des aides. Cela pourrait être sous la forme d’un reversement d’une partie de la TVA, après avoir atteint un objectif de construction d’un nombre de logements prédéfini ;
- Desserrer les contraintes bancaires. Nous en avons marre que les normes HCSF bloquent tout. Des grands patrons de banque me disent vouloir prêter mais ne peuvent pas le faire parce que les normes sont trop contraignantes. Aujourd’hui, il n’y a quasiment pas d’accident avec le prêt immobilier. Le taux d’incident concerne 3 personnes sur 1 000. »
« Tous les promoteurs ont désormais du stock dur, 10 % de l’offre commerciale »
« Le niveau d’inquiétude des promoteurs est maximal. Nous sommes passés d’environ 33 000 à 24 000 emplois dans notre secteur, soit une perte proche d’un tiers en deux ans. À chaque fois, la question des emplois et des collaborateurs nous est posée, mais ce n’est pas le principal sujet en matière de coûts. Nous exerçons une activité de services. Ce qui nous coûte le plus cher, ce sont les coûts techniques et les frais financiers.
Il faut également considérer le stock dur. Il s’agit d’un appartement achevé, pour lequel les entreprises ont été payées, mais qui n’est toujours pas réservé. Nous avions auparavant très peu de stock dur. Aujourd’hui, tous les promoteurs en ont, certains en ont beaucoup. Le promoteur et la banque doivent financer ce stock. Les frais se trouvent aussi là. À l’échelle nationale, le stock dur représente un peu moins de 10 % de l’offre commerciale. Cela représente environ 1,8 Md€.
Le coût de construction représente 50 % de notre prix de revient. S’il augmente de 10 %, cela représente 5 % du prix de revient, soit l’intégralité de notre marge aujourd’hui. Nous devrons donc augmenter nos prix car, si nous ne dégageons plus ces 5 % de marge, les banques ne nous suivent pas et ne financent pas l’opération.
Une nouvelle hausse des prix pourrait entraîner un nouvel effondrement de marché. Depuis 2022, les prix sont restés quasiment stables, autour de 5 000 €/m2. Nous ne pourrons pas les baisser davantage. Dans le logement collectif, la seule possibilité de réduire nos prix consiste à acheter les terrains moins cher mais, comme de moins en moins de maires souhaitent construire, tous les promoteurs se concentrent sur les mêmes terrains. »
Pascal Boulanger, président de la FPI.