Crédit immobilier : « Nous sommes dans un retournement conjoncturel » (Michel Mouillart)
Le ralentissement de la production de crédits ne s’explique pas uniquement par les taux. Les freins sont à trouver ailleurs : hausse du coût des ressources des banques, contexte macroéconomique, exigence d’apport personnel, évolution des durées d’emprunt… Lors de la présentation des résultats du deuxième trimestre 2026 de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le 15 juillet, Michel Mouillart a livré une lecture des mécanismes qui redessinent le marché du financement immobilier. Voici les 7 enseignements à retenir de son analyse.
1/ Les taux progressent, mais ne suffisent pas à expliquer le ralentissement
La légère remontée des taux observée depuis le début de l’année ne constitue pas, selon Michel Mouillart, le principal facteur de ralentissement du marché du crédit.
« Entre décembre et juin, le taux des prêts sur 15 ans n’a augmenté que de trois points de base. C’est marginal. La hausse est de cinq points de base pour les prêts sur 20 ans comme pour ceux sur 25 ans. Ce n’est pas de nature à casser le marché. Encore une fois, si le marché immobilier trébuche ou hésite, ce n’est pas en raison des taux. »
2/ Le marché entre dans une nouvelle phase
Pour le professeur d’économie, la période d’atterrissage observée depuis plusieurs mois laisse désormais place à un retournement de conjoncture. Les volumes de crédits reculent tandis que le contexte économique pèse davantage sur la capacité des banques à financer les ménages.
« Nous sommes donc bien face à un retournement. Jusqu’à présent, nous parlions d’atterrissage. Nous franchissons désormais une nouvelle étape sur de nombreux marchés : nous sommes dans un retournement conjoncturel. L’augmentation du coût des ressources, combinée à une situation macroéconomique peu favorable, aura une conséquence : les taux des crédits immobiliers devraient continuer à progresser pendant le reste de l’année. »
3/ L’année 2026 s’annonce comme une année de transition
Cette dégradation de la conjoncture devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. Michel Mouillart n’anticipe pas une bonne année pour le crédit immobilier, tout en estimant qu’un rebond reste envisageable en 2027.
« En définitive, l’année 2026 ne devrait pas être excellente en matière de production de crédits. (…) L’année 2026 aura été une année d’hésitation, marquée par l’attentisme et par le report de nombreux projets immobiliers des ménages. L’année 2027 sera une année de reprise bénéficiant d’un effet de rattrapage, mais le marché restera très en deçà des niveaux observés auparavant. »
4/ L’apport personnel demeure le principal facteur d’exclusion
Au-delà des taux, c’est surtout la question de l’apport personnel qui continue de transformer le marché. Depuis plusieurs années, les exigences des établissements prêteurs ont progressivement réduit l’accès au crédit des ménages les moins dotés.
« L’apport personnel recule encore légèrement (…). Depuis la fin de l’année 2019, le niveau moyen de l’apport personnel s’est accru de 47,9 %. C’est considérable. Cela permet de comprendre pourquoi le marché a été autant écrémé… »
5/ Les recommandations du HCSF ont profondément modifié le profil des emprunteurs
Michel Mouillart estime que les règles prudentielles ont eu un effet majeur sur la composition des ménages finançables. Les primo-accédants figurent parmi les principales victimes de cette évolution.
« Lorsque la recommandation du HCSF se traduit par une exigence accrue d’apport personnel, elle évince les catégories de ménages disposant d’un apport faible ou très faible, notamment inférieur à 10 %. (…) Ce recul explique 93 % de la diminution de la primo-accession à la propriété. »
6/ Les banques continuent de jouer sur les durées
Pour préserver la solvabilité de leurs clients, les établissements prêteurs disposent aujourd’hui d’un levier majeur : l’allongement des durées d’emprunt. Celui-ci permet de contenir l’impact de la hausse des prix et des taux sur les mensualités.
« Dans le même temps, les durées se sont maintenues à un niveau élevé : 251 mois en moyenne au deuxième trimestre 2026. (…) L’allongement des durées atténue les conséquences de la remontée des prix de l’immobilier. »
7/ Les moins de 35 ans restent dépendants des prêts longs
Cette évolution bénéficie avant tout aux jeunes ménages. Pour Michel Mouillart, sans les crédits de plus de vingt ans, une grande partie des primo-accédants ne pourrait tout simplement plus acheter.
« Sans ces produits, les moins de 35 ans ne pourraient pas entrer sur le marché. (…) Ainsi, 87,9 % des prêts accordés aux moins de 35 ans présentent une durée supérieure à 20 ans. »