Immomatin Tour - Etape 6 : À Nice, les acquéreurs étrangers moteurs du marché immobilier

Avec 7 740 ventes enregistrées à fin juin 2026 sur douze mois, Nice s’affiche comme le troisième marché immobilier français en volume. La capitale azuréenne se classe derrière Marseille, qui totalise 13 680 ventes, et Paris, avec 32 200 transactions.

Surtout, elle se distingue par la résistance de ses prix. Selon la Fnaim, ils atteignent en moyenne 5 515 euros/m². Au 1^er juin 2026, ils ont progressé de 1,9 % en trois mois, de 4,7 % sur un an et de 23,9 % sur trois ans.

Sur cette dernière période, Nice affiche la deuxième meilleure performance des grandes villes françaises, derrière Quimper (+25,7 %).

Une demande qui traverse les crises

Cette résistance n’étonne guère les professionnels locaux. Franchisée de l’enseigne Nestenn à Nice depuis 2020, Nadège Breuzard exerce sur ce marché depuis quinze ans. Son agence couvre notamment les quartiers est de la ville (Riquier, le Port, Mont Boron, Vauban, République…) Elle réalise une soixantaine de transactions par an et gère 130 lots.

« La demande des investisseurs est très forte à Nice. La ville reste une valeur sûre sur le plan de l’immobilier, même si le marché a connu quelques ralentissements ponctuels ces dernières années, observe-t-elle. Depuis que j’y travaille, les prix de l’immobilier n’y ont jamais baissé. Et ce, malgré la hausse des taux de crédits de ces dernières années.  »

Même constat dressé par Benjamin Mondou, franchisé Century 21 à Nice depuis 27 ans. Son groupe compte 12 agences et 80 salariés. Il couvre toute l’agglomération et exerce l’ensemble des métiers : transaction, location, gestion locative, syndic ou encore viager.

En 2026, il prévoit de réaliser entre 500 et 550 ventes, pour un chiffre d’affaires de 8 millions d’euros HT sur la partie transaction. Les prix des biens vendus par ses agences s’échelonnent de 150 000 à 40 millions d’euros. Son groupe gère également 1 500 lots.

Son agence de Mont Boron illustre la profondeur du marché local. Avec 3 millions d’euros de chiffre d’affaires, elle a réalisé, l’an dernier, le plus important CA des 950 agences du réseau Century 21 en France. Elle revendique 70 % de part de marché sur son secteur.

Les étrangers, moteur majeur du marché

La clientèle étrangère constitue, selon Benjamin Mondou, l’une des clés de cette résistance. Elle se concentre en particulier sur le Carré d’Or, la Promenade des Anglais, Mont Boron, le Port et, plus largement, sur l’est de Nice.

« Cette clientèle étrangère porte le marché immobilier niçois, affirme-t-il. Elle dispose d’un fort pouvoir d’achat et recherche en priorité des biens en parfait état, avec de belles prestations, des extérieurs et une vue sur la mer ».

Surtout, ces acquéreurs sont beaucoup moins dépendants du crédit que les ménages français. « Même durant les années de crise et de montée des taux de crédit, en 2023 et 2024, la dynamique ne fut pas rompue, ajoute-t-il. Les étrangers ont l’habitude, pour nombre d’entre eux, d’acheter sans crédit. Ils réalisent des achats plaisirs »

Le profil de cette clientèle étrangère se diversifie également. «  On compte désormais à Nice de nombreux Sud-Américains, Sud-Africains et Chinois », relève Nadège Breuzard. Sur son secteur, la demande se concentre notamment sur les T2 et T3. Les investisseurs y sont très présents. Environ la moitié sont Niçois, les autres venant de l’étranger mais aussi (et en nombre !) de Paris. « On a l’habitude de dire que Nice est la deuxième banlieue parisienne », sourit-elle.

À chaque clientèle son quartier

Le marché immobilier niçois se caractérise aussi par une grande diversité de micro-marchés. Cette particularité permet à la ville de répondre à des profils d’acquéreurs différents. Les étrangers privilégient les quartiers centraux et l’est de la ville, à la recherche de la proximité de la mer, des commerces et d’un mode de vie permettant de se déplacer à pied.

Les familles niçoises se tournent, quant à elle, davantage vers l’ouest. « On y trouve de grandes copropriétés. À l’Ouest, on trouve également les actifs », explique Benjamin Mondou.

Nadège Breuzard confirme cette segmentation : « L’Est est très piéton. À l’opposé, l’Ouest de la ville compte de nombreuses copropriétés fermées, avec piscine et tennis. » L’attractivité dépasse, par ailleurs, les seules frontières administratives de Nice. Le marché peut être étendu de Villeneuve-Loubet, à l’ouest, jusqu’à Villefranche-sur-Mer, à l’est.

La rareté du foncier soutient les prix

Face à une demande soutenue, l’offre reste néanmoins contrainte. C’est un autre élément essentiel de la résistance des prix.

« Si le marché immobilier niçois résiste autant, c’est aussi parce que l’on ne peut plus construire, explique Benjamin Mondou. Le marché est figé, avec peu de foncier disponible. Conséquence, nous avons peu de stock à la vente. Un bon produit au bon prix se vend en 24 heures ».

Nice cumule aussi plusieurs facteurs d’attractivité. Nadège Breuzard cite « une grande qualité de vie avec son front de mer très prisé, sans oublier les montagnes qui sont à ses portes ». La proximité de Monaco soutient également la demande. La principauté constitue un important bassin d’emploi, notamment pour l’est niçois, directement relié par la gare de Nice-Riquier.

Benjamin Mondou met également en avant l’accessibilité de la ville. « Autre moteur du marché immobilier niçois : la sécurité qui y règne et son aéroport, situé au cœur de la ville, qui dessert toutes les métropoles européennes, et les grandes villes américaines avec des vols quotidiens pour Boston, New-York ou Philadelphie. Nice n’est plus la ville endormie d’il y a une vingtaine d’années. »

Un marché stable malgré un retour de l’attentisme

Le tableau n’est toutefois pas totalement uniforme. Dirigeant de Concept Patrimoine, Olivier Pescheux pilote trois agences dans l’agglomération niçoise, avec treize négociateurs. Implanté à Nice et Saint-Laurent-du-Var, le groupe intervient dans la transaction, la gestion locative, le neuf et le prestige. Il dispose notamment d’une expertise dans le neuf développée depuis quinze ans auprès des promoteurs.

Après un début d’année 2026 satisfaisant, il constate un tassement récent. «  Notre chiffre d’affaires est proche de celui de l’an dernier, avec un léger retard de 5 à 6 %. Depuis quelques semaines toutefois, on observe une accalmie, avec moins d’acquéreurs actifs et davantage d’attentisme lié aux incertitudes économiques, politiques et à la période estivale », confie-t-il.

Pas de retournement des prix pour autant. « Le marché est globalement stable. La baisse des taux ces deux dernières années a redonné du pouvoir d’achat aux Niçois et fluidifié les négociations, malgré une légère remontée récente », observe Olivier Pescheux.

Un ralentissement qui apparaît donc, pour l’heure, davantage conjoncturel que structurel. Entre une offre foncière contrainte, des clientèles locales et internationales complémentaires, des achats comptants nombreux et une attractivité qui dépasse largement les frontières françaises, Nice conserve des moteurs puissants.

Ces fondamentaux expliquent pourquoi, après plusieurs années de crise immobilière en France, la capitale azuréenne continue d’afficher une trajectoire aussi singulière.