Immomatin Tour - Etape 5 : À Toulouse, la reprise s’installe sans emballement

Le marché immobilier toulousain a-t-il retrouvé une forme d’équilibre après la dépression des années 2023 et 2024 ? Oui, nous ont répondu les professionnels sur place, et ce alors que plusieurs grandes métropoles françaises poursuivent leur phase d’ajustement.

Cette reprise de l’activité immobilière dans La Ville Rose s’appuie, il faut le noter, sur des ressorts plus profonds : une croissance démographique continue, un bassin d’emploi parmi les plus dynamiques du pays, une forte attractivité universitaire et des niveaux de prix qui demeurent relativement accessibles comparés à ceux d’autres grandes métropoles françaises.

Des prix en repli de 0,7 % sur un an

Les derniers chiffres de la Fnaim illustrent cette résilience. À fin avril 2026, la métropole totalisait 7 575 ventes de logements sur douze mois glissants, ce qui en fait le premier marché d’Occitanie et « l’un des plus actifs de France ».

Dans le même temps, les prix ont corrigé modérément. Au 1^er juin 2026, un logement ancien s’échangeait, en moyenne, à 3 457 euros/m², soit un recul limité de 0,7 % sur un an.

Pour Lydie Rodriguez-Nakache, présidente de la Chambre Fnaim Garonne-Gascogne et présidente d’Elyade (structure spécialisée dans la vente de logements neufs, la location, la gestion locative et le syndic, 155 collaborateurs et un CA de 15 millions d’euros), le marché a changé de cycle.

« Dans l’ancien, le niveau des transactions a amorcé une reprise en 2025, qui s’est confirmée sur ce premier semestre 2026. La cassure de 2023 et 2024 est derrière nous  », analyse-t-elle. Si la légère remontée récente des taux de crédit « appelle à la vigilance », elle estime que les conditions de financement restent suffisamment favorables pour soutenir les projets des ménages.

« Nous avons réalisé une très belle année 2025 et le premier semestre 2026 est encore meilleur en volume de ventes, confirme Christophe Goguery, dirigeant d’Immojoy (trois agences dans la métropole). Nous ressentons un vrai retour de la confiance, aussi bien du côté des acquéreurs que des vendeurs ».

Son réseau réalise aujourd’hui une vingtaine de ventes par mois, un niveau qui traduit, selon lui, « le redémarrage du marché local ». Plus révélateur encore de cette reprise, la vitesse de commercialisation s’accélère lorsque les biens sont correctement estimés. « 50 % de nos ventes se font sur des mandats de moins de deux mois et 75 % sur des mandats de moins de quatre mois », souligne-t-il.

« Le marché toulousain traverse une phase de transition et d’ajustement, estime, pour sa part, Sébastien Bénet, cofondateur et CEO de proactive.immo et président de la Fnaim région Midi-Pyrénées. Après une période de baisse des volumes de transactions en 2024 et début 2025, nous avons observé, au second semestre 2025, une reprise qui ne se concrétise en 2026 que par une forme de stabilisation convalescente ».

Et de relever, comme frein à une dynamique plus forte encore, « les tensions politiques et géopolitiques, la hausse des taux et un manque de confiance et de visibilité pour les investisseurs ».

Un marché plus sélectif, mais plus fluide

Après l’euphorie qui avait suivi la crise sanitaire, les professionnels décrivent aujourd’hui un environnement plus rationnel.

« Le maître-mot actuel est la reconnexion, observe Sébastien Bénet. Le marché reprend des couleurs là où les vendeurs ont accepté de s’ajuster à la nouvelle réalité financière des ménages. Plus que jamais, l’agent immobilier est à sa place comme négociateur et conseil de la transaction ».

Avant d’ajouter : « Le comportement des acheteurs a profondément changé. Ils ont repris le pouvoir. Les taux d’intérêt semblent se stabiliser autour de 3 % à 3,5 %, la visibilité paraît meilleure, ce qui permet le retour progressif des primo-accédants.

Cependant, l’acheteur de 2026 est rationnel et exigeant. Fini les coups de cœur impulsifs : on visite davantage, on compare et la négociation est devenue systématique (présente dans près de 8 transactions sur 10). De plus, le critère énergétique (DPE) est désormais au centre de leurs préoccupations ; un bien mal classé subit une décote immédiate et de fortes négociations en raison du coût des travaux.  »

Le retour du centre-ville

Autre évolution marquante observée sur le marché toulousain : après la parenthèse post-Covid durant laquelle les maisons avec jardin situées en petite et moyenne couronnes concentraient une grande partie de la demande, le centre-ville a retrouvé son attractivité.

« Tout le monde voulait du vert après le Covid. Aujourd’hui, les acquéreurs cherchent de nouveau à se rapprocher du centre-ville, y compris lorsqu’ils recherchent une maison », observe Rodolphe Poubel, directeur général de Citya Toulouse (ses trois cabinets assurent la gestion de 8 800 logements, administrent 15 800 lots de copropriété et réalisent près de 1 200 locations par an) et président d’Amanda Sud-Ouest (252 agences adhérentes au fichier de partage de mandats exclusifs, soit plus de 1 300 conseillers, autour d’un portefeuille de 3 300 biens en exclusivité).

Selon ce professionnel, cette inversion de tendance s’est amorcée il y a environ deux ans et s’explique autant par les nouveaux modes de vie que par les politiques publiques de mobilité engagées par la métropole. La réduction du nombre de places de stationnement, le développement des transports collectifs et des pistes cyclables ont, selon lui, modifié progressivement les critères de choix des ménages.

Quels secteurs géographiques les plus recherchés ?

Parmi les secteurs géographiques les plus recherchés figure toujours Saint-Cyprien, apprécié pour son accessibilité, sa proximité avec les berges de la Garonne et son environnement commerçant.

« Les quartiers historiques comme les Carmes, Saint-Étienne, le Capitole ou Saint-Georges restent également prisés, complète Sébastien Bénet. L’offre y est rare et les prix se maintiennent au plus haut, car la demande y est captive et peu sensible aux variations de taux. Mais une attention toute particulière à la qualité du bâtiment et son entretien est désormais primordiale ! »

Et de mentionner comme autres quartiers familiaux et résidentiels cotés : La Côte Pavée, le Busca, Les Chalets, ainsi que des secteurs comme les Minimes ou les Sept-Deniers pour « leur esprit village combiné à l’arrivée future de la troisième ligne de métro.  »

Une métropole portée par son économie

Cette résistance du marché immobilier toulousain s’explique aussi par la singularité du territoire. Toulouse constitue l’un des principaux moteurs économiques du pays. L’aéronautique, le spatial, la recherche publique, le numérique et les biotechnologies continuent d’attirer entreprises, cadres et jeunes diplômés.

« Nous avons cette chance d’être la troisième ville du pays en termes de population, mais seulement la neuvième en termes de prix au mètre carré », rappelle Lydie Rodriguez-Nakache. Selon elle, ce positionnement reste un atout majeur pour la métropole. Il permet de conserver une certaine accessibilité tout en préservant le potentiel de valorisation du marché.

« Toulouse est une ville où l’offre n’est pas en situation de pénurie. Mais si l’on veut conserver cet atout, nous devons produire davantage de logements », prévient-elle.

Cette question de l’offre constitue le principal point de vigilance partagé par l’ensemble des professionnels interrogés. À moyen terme, c’est bien la capacité de la métropole à construire et remettre des logements sur le marché qui conditionnera la poursuite de cette dynamique.

Le redémarrage des transactions ne doit pas masquer une autre réalité du marché toulousain. Si les acquéreurs retrouvent progressivement le chemin des agences, la pression reste forte sur le parc locatif. Cette tension s’explique d’abord par la démographie. Et notamment par son attractivité universitaire. Avec plus de 120 000 étudiants, la Ville Rose figure parmi les premiers pôles universitaires français.

La solvabilité devient le nouveau sujet

Sur le terrain, les professionnels constatent que la difficulté n’est plus seulement de trouver un logement. Elle réside de plus en plus dans la capacité des candidats à satisfaire aux exigences des propriétaires et des assureurs.

« Nous avons connu deux phases, explique Rodolphe Poubel. Une première marquée par une véritable pénurie de logements à louer. Puis une deuxième après que le marché se soit détendu. Aujourd’hui, le principal sujet est celui de la solvabilité des candidats. Les critères imposés par les assurances restent très exigeants. » Un constat qui conduit le dirigeant à une formule révélatrice : « Il est aujourd’hui plus facile d’acheter que de louer à Toulouse. »

Copropriétés : l’autre défi du marché toulousain

Les difficultés ne concernent pas uniquement la location. Elles touchent également le parc immobilier existant, notamment dans les quartiers historiques.

Pour Rodolphe Poubel, le ralentissement de la construction neuve produit un premier effet direct. « La pénurie de logements neufs a entraîné une baisse d’activité de notre pôle syndic depuis deux à trois ans. » Moins de programmes livrés signifie aussi moins de nouvelles copropriétés à administrer.

À cela s’ajoute une problématique plus spécifique à Toulouse : le vieillissement d’une partie du bâti ancien. « Depuis deux ans, nous faisons face à de nombreux arrêtés de péril liés à des désordres structurels sur des immeubles du centre-ville, explique-t-il. Réhabiliter est indispensable, mais sécuriser les bâtiments l’est tout autant. »

Le dirigeant plaide pour un accompagnement plus important des collectivités afin d’accélérer les travaux les plus lourds et de préserver durablement le patrimoine immobilier de la métropole.

Une embellie fragile ?

Pour les professionnels, la reprise observée depuis 2025 ne relève pas d’un simple rebond technique. Elle traduit le retour à un marché plus équilibré, porté par des moteurs économiques et démographiques qui continuent de distinguer Toulouse des autres grandes métropoles françaises.

Pour autant, cette embellie ne fait pas disparaître les fragilités. Les trois professionnels interrogés identifient un même défi : accompagner la croissance de la métropole sans créer de nouvelles tensions sur le logement.