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« 5 à 7 % des ménages qui avaient un projet mature en 2020 ne le réaliseront pas » (H .Buzy-Cazaux)

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Ce sont les estimations du statisticien Michel Mouillart, rapportées par Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, dans une interview accordée à notre partenaire News Tank Cities. Et M. Buzy-Cazaux d’annoncer : « Cette année, 200 000 ventes sur le marché de l’ancien manqueront à l’appel par rapport à 2019 »

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers
Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers

Quel regard portez-vous sur la conjoncture du logement ancien ? Une hausse des prix dans les six est annoncée. Est-elle crédible ?

La grande vigueur du marché de la revente, constatée notamment par les réseaux nationaux d’agences, est en trompe-l’œil et ce pour plusieurs raisons. Il y a d’abord un effet rattrapage, après deux mois de confinement au cours desquels l’activité a été mise en panne. 150 000 transactions sont restées en instance, qui sont encore en train d’irriguer le secteur. 

Il est vrai que les Français ont gardé l’envie d’acheter des logements et que la crise sanitaire (liée à la Covid-19) ne les a pas assommés comme on pouvait le redouter. Dans ces temps de profonde incertitude sur la vie même, habités par un sentiment de fragilité, les ménages ont le sentiment de préempter l’avenir en achetant de l’immobilier, de dessiner leur futur et d’en rester maîtres.

C’est autre chose que la fameuse valeur refuge, qui est défensive. Il s’agit plutôt d’être offensifs et de maîtriser son destin. On ne peut nier que, dès le déconfinement, des candidats à l’acquisition soient passés à l’acte et qu’il s’est réalisé de nouvelles transactions au-delà de la régularisation de celles qui étaient en préparation avant et pendant le confinement. On oublie de dire que ce sont des ménages par définition sortis indemnes de la période de paralysie économique, et qui ont assez de visibilité pour s’engager, en particulier dans un parcours d’emprunt. Je trouve que parler de ces Français-là ne présente pas un grand intérêt.

Les autres, sans doute entre un quart et un tiers de nos compatriotes, sont affaiblis par les circonstances, soit sans emploi, soit passés d’autorité à temps partiel non compensé, soit privés de primes attendues. Sans compter tous ceux qui, avant même la crise, étaient structurellement frappés par les critères restrictifs du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). 

Que tabler au final pour le marché de l’ancien cette année ?

En 2020, 200 000 ventes manqueront à l’appel par rapport à 2019. Selon les estimations du statisticien Michel Mouillart, hors contexte Covid-19 et recommandations du HSCF, évaluées à moins de 120 000 ventes, et compte tenu de l’estimation de l'évolution du chômage à fin décembre 2020 de 1 million de chômeurs, entre 5 et 7 % de la proportion de ménages qui avaient un projet mature en 2020 ne pourront pas le réaliser en 2020.

J’estime entre 30 et 50 000 le nombre de ménages (indépendants, professions libérales, salariés et cadres compris) refusant d’investir d’ici à décembre 2020. Nous allons remonter à des niveaux de transactions du marché du logement ancien d’ici à 5 ans. Le dernier accident de cet ampleur, liée à l'évolution des taux d’intérêt date entre février 2012 et février 2013

Quelles sont les pistes d’action pour rendre accessible un logement aux 30 % de personnes en France en situation de difficulté ? Bercy doit-il relâcher les critères du Haut conseil de stabilité financière ?

J’ai été l’un des rares dans l’immobilier à ne pas désavouer le HCSF en novembre 2019 quand il a édicté ses recommandations, parce que j’estimais que les banques avaient fini par relâcher leurs exigences de façon excessive, essentiellement sur l’apport personnel, et que si les prix venaient à baisser, ne serait-ce qu’un peu, des ménages pourraient se retrouver en difficulté en cas de revente précipitée suivant l’acquisition, par exemple, pour cause de séparation d’un couple, le prix ne venant pas couvrir le coût de l’opération.

J’estime que les circonstances économiques exigent une adaptation et un assouplissement provisoire de ces critères, ce qui n’empêchera pas le discernement au cas par cas des banquiers : nous avons en France un système bancaire compétent et responsable. Les risques de surendettement par l’immobilier sont quasi inexistants. 

On pourrait aussi imaginer un autre dispositif : pourquoi ne pas garantir avec le Fonds de garantie à l’accession sociale (FGAS), qui servait historiquement à sécuriser les emprunteurs usant du PAS (prêt à l’accession sociale), les opérations avec des prêts privés accordés à des ménages à faibles revenus ou des primo-accédants sans apport initial suffisant ? Le coût pour l’État serait insignifiant et le FGAS ne sert plus à rien, le recours aux PAS étant nul en période de taux bas.

Les professionnels souhaitent voir élargir le rôle des copropriétés dans la rénovation énergétique. Le Plan de relance qui a été annoncé le 03/09/2020 répond-il à la demande ?

Emmanuelle Wargon a obtenu de Bercy un arbitrage exceptionnel : le dispositif MaPrimeRénov’ aura désormais du souffle, utilisable par tous les ménages, sans distinction de revenus ni de statut. Les propriétaires occupants, les copropriétaires, les bailleurs seront éligibles. On ne peut nier que la rénovation énergétique des immeubles collectifs va s’en trouver catalysée. Au risque de vous surprendre, je pense même qu’il faudrait être plus parcimonieux et sélectif dans l’utilisation des fonds publics et impliquer les communes. Il ne faudrait pas que la prime soit utilisée par les copropriétés sans discernement et qu’on dilapide la manne. 

Le fichier des copropriétés, faisant suite au processus d’immatriculation instauré par la loi ALUR de 2014, avait été créé pour que l’État et les collectivités locales soient au fait de la situation technique des immeubles collectifs. L’enjeu était aussi de cibler l’action, avec le concours des syndics. Je connecterais la mobilisation des fonds publics, qu’il faut saluer, à l’appréciation fine des besoins, quitte à donner plus à certaines copropriétés par adjonction de subventions locales, et moins à d’autres si leur état n’exige pas de travaux aussi lourds.

On ne peut faire comme si les 670 000 copropriétés de France étaient à la toise. Dans cette période de grave crise, l’argent facile est un piège. Il faudra rembourser un jour, sans doute par l’impôt, et nous ne nous en méfions pas assez. Le discernement dans l’utilisation s’impose. Les professionnels de la gestion et les élus locaux doivent entrer dans l’équation.

La Fnaim fait son retour dans l’association Clameur en 2020. Qu’en pensez-vous ?

Je suis l’un des fondateurs de Clameur. J’y ai cru au point d’apporter à cet observatoire des entreprises de premier plan telles que Foncia, que je dirigeais alors, et qui constitue encore le plus gros pourvoyeur de données.

Je suis heureux que la Fnaim rejoigne enfin le cercle des partenaires, oubliant les bisbilles remontant à 2007 entre elles et le Professeur Mouillart. En revanche, le départ de Michel Mouillart, pour des raisons que je n’estime pas à la hauteur des enjeux, a éprouvé Clameur. L’observatoire est sorti du jeu en ne publiant plus pendant 2 ans. Entretemps, le groupe SeLoger a occupé le terrain.

Je redoute des querelles de chiffres sur l'évolution des loyers, dont notre secteur ne sortira pas grandi. Pourquoi ne pas unifier et consolider les 2 observatoires pour disposer de la plus importante base ? La communauté professionnelle et l’éditeur feraient œuvre utile et démontreraient leur responsabilité en engageant cette démarche.

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