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Immobilier, habitat et logement : qu'est ce qui change en 2023 ?

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Diagnostic de performance énergétique (DPE), interdiction de location de certains logements, prolongation de MaPrimeRénov', suppression de la taxe d’habitation, lancement du Pinel+… Voici les principales modifications qui sont entrées en vigueur, le 1er janvier 2023, dans les secteurs d’activités du logement, de l’habitat et de l’immobilier.

Quels changements dans l’immobilier au 1er janvier 2023 ? - © D.R.
Quels changements dans l’immobilier au 1er janvier 2023 ? - © D.R.

Revalorisation des aides personnelles au logement (APL)

Les aides personnelles au logement (APL) sont rehaussées de 3,5 % au 1er janvier 2023 (avec effet rétroactif au 1er juillet 2022). Le paramètre de ressources R0 (niveau de ressources en dessous duquel l’aide est maximale) est revalorisé conformément à la revalorisation à l’indice des prix à la consommation hors tabac (IPCHT) dont le niveau est supérieur aux 4 % appliqués en juillet 2022. Cette revalorisation est valable jusqu’au 30 juin 2023.

Le plafonnement à 6 personnes à charge dans le barème du calcul des aides en Outre-mer est supprimé au 1er janvier 2023.

Augmentation des plafonds de loyer de Loc’Avantages

Les plafonds de loyer du dispositif de réduction d’impôt « Loc’Avantages » sont augmentés de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) calculée entre les valeurs des deuxièmes trimestres 2021 et 2022, soit une hausse significative de +3,6 %, au 1er janvier 2023.

Actualisation des plafonds de ressources pour l’attribution de LLS

Les plafonds de ressources annuelles pour l’attribution de logements locatifs sociaux sont actualisés selon les catégories de ménages (nombre de personnes et par personne supplémentaire) et zones géographiques (Paris et communes limitrophes, Île-de-France et autres régions) à partir du 1er janvier 2023. 

Évolution du taux du plan épargne-logement (PEL)

« Le taux de rémunération du plan d'épargne logement (PEL) passera à 2 % à partir du 1er janvier 2023. Le taux s’appliquera aux PEL nouvellement ouverts », a annoncé Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, le 8 décembre 2022. L’avis relatif à cette revalorisation a été publié au Journal officiel du 21 décembre 2022.

Il s’agit de la 1e hausse du taux du PEL depuis 2000. Le ministre de l'Économie a suivi la recommandation du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, chargé chaque année du calcul du nouveau taux de rémunération au plus tard le 5 décembre 2022. Selon les données de la Banque de France en 2021, l’encours total du PEL est de 296,1 Md€ avec 12,2 millions de plans ouverts.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Entrée en vigueur de la mention obligatoire de la consommation en énergie finale du logement, rapportée à la surface habitable considérée, dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). La mesure vise en réalité à clarifier la lecture des DPE, en vertu de l’entrée en vigueur des dispositions visant à lutter contre les passoires thermiques de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

Elle ne s’applique qu’aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours ne sont pas concernés. Enfin, l’interdiction ne s’applique pas aux biens destinés à la location touristique.

Interdiction de location des logements G+

Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d’un logement qui peut être proposé à la location est fixé à 450 kWh/m2 pour la France métropolitaine, à compter du 01/01/2023. Le critère de performance énergétique (DPE) qui établit si un logement est décent a été modifié en ce sens par un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021. Les logements dont la consommation d'énergie dépasse cette valeur ne pourront plus être proposés à la location.

La loi Climat et résilience prévoit que soient considérés comme indécents (et donc interdits de location) les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. En outre, à compter du 1er avril 2023, l’audit énergétique sera obligatoire pour la mise en vente pour les maisons ou immeubles classés F ou G.

Extension du champ d’application de la RE 2020

À partir du 1er janvier 2023, le champ d’application de la réglementation environnementale RE 2020 s’étend aux bâtiments d’une surface inférieure à 50 m² et aux extensions de logement.

Son application aux constructions temporaires et aux habitations légères de loisirs est repoussée au 1er juillet 2023. La date d’entrée en vigueur pour les autres types de bâtiments (commerces, restaurants, hôpitaux, tribunaux, bâtiments industriels, artisanaux…) est attendue, par décret, dans le courant de l’année 2023.

Prolongation de MaPrimeRénov'

L’aide aux travaux de rénovation énergétique MaPrimeRénov', lancée en 2020, est prolongée en 2023avec un montant de 2,45 Md€. 500 M€ supplémentaires sont prévus en 2023 pour renforcer les moyens financiers et humains de l’Anah. 200 000 € seront dédiés à la rénovation des passoires thermiques des bailleurs sociaux.

La prime reste, en 2023, ouverte à tous les propriétaires et copropriétaires occupants ou bailleurs pour participer au financement des équipements et travaux de chauffage, d’isolation, de ventilation et certaines prestations dans les logements.

La formule évolue légèrement à compter du 1er janvier 2023 :

  • les plafonds de ressources Anah des ménages modestes et très modestes bénéficiaires de MaPrimeRénov’ étant réhaussés de 6,3 %, certains ménages vont changer de catégorie ;
  • MPR ne permettra plus de subventionner l’achat de chaudières à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique ;
  • l’accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’ devient obligatoire.

D’autres évolutions interviennent à compter de février 2023, notamment la revalorisation des plafonds des travaux finançables pour tenir compte de l’inflation et les montants de certaines subventions (baisse  pour l’achat d’une ventilation mécanique contrôlée et d’un poêle à granulés notamment). Enfin, en avril 2023, le bonus versé pour le remplacement d’une chaudière fioul ou au gaz par un équipement alimenté par EnR prendra fin.

Mise en place de Mon Accompagnateur Rénov'

Bercy lance Mon Accompagnateur Rénov’ à partir du 1er janvier 2023, un dispositif selon lequel l’intervention d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (ou d’un opérateur) agréé par l'État ou désigné par une collectivité locale est obligatoire pour l’obtention de Ma Prime Rénov'. Appuyé par l’Anah, ce professionnel sera chargé d’assister les particuliers dans leur projet de travaux de rénovation énergétique.

Cette obligation concerne, à partir du 1er janvier 2023, les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique de l’Anah conditionnées à une amélioration de la performance énergétique globale du logement (Ma Prime Rénov’ Sérénité). La demande d’aide doit être déposée à compter du 1er janvier 2023 et son coût supérieur à 5 000 € TTC (aide accordée aux ménages modestes pour la réalisation de travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 %).

À partir du 1er septembre 2023, elle concernera également les travaux de deux gestes ou plus pouvant bénéficier de la prime de transition énergétique, dont le coût est supérieur à 5 000 € TTC et qui font l’objet d’une demande d’aide MaPrimeRénov’ supérieure à 10 000 €. Seront également concernés les travaux qui font l’objet de demandes d’aides distinctes dépassant ces seuils et intervenant dans un délai de 3 ans à compter de la première demande d’aide formulée.

Suppression de la taxe d’habitation 

Au 1er janvier 2023, la taxe d’habitation pour les résidences principales (THRP) est supprimée, conformément au calendrier de sa suppression progressive. En 2022, elle concernait encore 20 % de la population.

La taxe d’habitation est en revanche maintenue pour les résidences secondaires (THRS). Certaines communes situées en zone tendue peuvent la majorer : celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande de logements et celles qui présentent notamment une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale. 

Augmentation de la taxe sur les logements vacants 

Les taux de la taxe sur les logement vacants (TLV) augmentent : ils passent de 12,5 % à 17 % pour la première année d’imposition, et de 25 % à 34 % pour les années suivantes. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition.

Par ailleurs, les critères de définition des communes relevant d’une « zone tendue » ont été élargis dans la loi de finances pour 2023. Ces critères permettent de déterminer quelles communes peuvent mettre en place la taxe annuelle sur les logements vacants et la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Baisse des taux du dispositif Pinel et lancement du Pinel+

Les avantages pour l’investissement locatif du dispositif Pinel sont réduits à compter du 1er janvier 2023, sauf à respecter les critères du dispositif Pinel +.

Introduit en 2015, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans. Les conditions sont les suivantes : logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, plafonnement du loyer et des revenus du locataire, niveau global de performance énergétique minimal, logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

En 2023, les taux de réduction d’impôt sont réduits pour ce que l’on appelle le Pinel « classique », soit celui qui existait jusqu'à présent.

  • En France Métropolitaine, ils passent de 12 % à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % à 15 % pour 9 ans, et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans.
  • En Outre-mer, ils passent de 23 % à 21,5 % pour un engagement de 6 ans, de 29 % à 26 % pour 9 ans, et de 32 % à 28,5 % pour 12 ans.

Parallèlement, le nouveau dispositif dit Pinel+ sera mis en place, permettant d’accédére aux taux en vigueur jusqu’alors, en respectant des critères suplémentaires : investir dans un logement situé en quartier classé prioritaire par la ville (QPV), respectant les seuils de la RE 2020 pour 2025 et une surface habitable minimale par type de bien, définis par décret.

Évolution de l’information des acquéreurs et des locataires (IAL)

Le dispositif d’information des acquéreurs et des locataires (IAL) évolue à partir du 1er janvier 2023.

  • Dès l’annonce immobilière, l’acheteur ou le locataire pourra se renseigner sur ces risques en allant sur le site georisques.gouv.fr ;
  • l'état des risques doit être remis dès la première visite du bien, et non plus au moment de la finalisation de la transaction, et il devra être actualisé en tant que de besoin lors des phases suivantes de la transaction ;
  • le phénomène de recul du trait de côte doit être intégré à l'état des risques ;
  • l’annonce immobilière, quel que soit son support devra comporter la mention suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”.
  • pour les sites et sols pollués :
  • obligation de transmettre un document d’information sur la pollution des sols dont le contenu est conforme au R. 125-26 du code de l’environnement (ce contenu n'était jusqu’alors pas défini) ;
  • obligation d’annexer ce document dès la promesse de vente (ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d’achèvement), et pas seulement à l’acte authentique, comme préalablement.

CEE : actualisation des plafonds de revenus des ménages modestes et en précarité

Les plafonds de revenus définissant les catégories de ménages modestes et de ménages en situation de précarité énergétique pouvant être éligibles et bénéficiaires aux certificats d'économies d'énergies (CEE) sont actualisés pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2023.

Toutefois, les attestations sur l’honneur conformes à la réglementation applicable avant le 1er janvier 2023 peuvent être utilisées pour les opérations engagées avant le 1er juillet 2023.

Prolongation du bouclier tarifaire

Le bouclier tarifaire, déjà prolongé jusqu’en décembre 2022 pour le gaz et jusqu’au 1er janvier 2023 pour l'électricité, est reconduit en 2023 avec plusieurs modifications. Il bloque à 15 % maximum l'évolution des prix de vente réglementés du gaz et de l'électricité pour les particuliers, les petites collectivités territoriales et les TPE.

Concernant les structures d’habitat collectif (logements sociaux, copropriétés, Ehpad…), un mécanisme d’aide reproduisant le bouclier tarifaire est instauré. Ses paramètres sont fixés par le décret du 9 avril 2022 relatif à l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix du gaz naturel, tel que modifié par le décret du 14 novembre 2022. Ce mécanisme est notamment questionné par l’USH qui le considère inéquitable, par rapport au bouclier tarifaire « classique », en ce qu’il ne couvre pas la totalité des augmentations de prix sur les marchés de l'énergie que subissent les bailleurs sociaux et indirectement les locataires chauffés collectivement (plus de 2 millions de locataires HLM).

Les plafonds de revenus définissant les catégories de ménages modestes et de ménages en situation de précarité énergétique pouvant être éligibles et bénéficiaires aux certificats d'économies d'énergies (CEE) sont actualisés par un arrêté publié au Journal Officiel du 24 décembre 2022. Ces nouveaux barèmes, consultables dans le texte, s’appliquent aux opérations engagées à compter du 1er janvier 2023. 1er janvier 2023 peuvent être utilisées pour les opérations engagées avant le 1er juillet 2023.

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