PLF 2026 : un statut du bailleur privé renforcé dans la version 49.3 du Gouvernement
Sauf censure du Gouvernement, peu probable, le président des députés PS, Boris Valaud, ayant assuré « envisager une non-censure », la France sera doté d’un budget d’ici peu, pourvu du statut du bailleur privé. En effet, le dispositif est bel et bien intégré dans la copie du Gouvernement qui a engagé sa responsabilité, via l’article 49.3 sur la partie recettes du projet de loi de finances pour 2026, déposé le 21 janvier 2026.
Dans ce nouveau texte sur le statut du bailleur privé, le système d’amortissement fiscal va plus loin que ce qui avait été adopté à l’Assemblée nationale le 15 janvier 2026.
Le dispositif reste basé sur un amortissement fiscal pour la location nue à usage de résidence principale pour le neuf et l’ancien faisant l’objet de travaux.
Quels taux d’amortissement dans le neuf et l’ancien ?
Le taux d’amortissement dans le neuf est fixé à 3,5 % pour les logements affectés à la location intermédiaire, avec une majoration d’un point ou de deux points au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.
Dans le neuf comme dans l’ancien, la somme des déductions au titre des amortissements ne pourra excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est fixé à 10 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiaires des amortissements sont affectés à la location sociale (12 000 € pour la location très sociale).
Dans l’ancien, pour les biens ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, le taux est fixé à 3 % avec une majoration de 0,5 point et 1 point respectivement pour une affection à une location sociale et très sociale.
Pour bénéficier de cet amortissement, le propriétaire devra s’engager sur une location pendant une durée minimale de neuf ans et dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Une mesure qui devrait générer 500 M€ de recettes fiscales
La nouveauté du dispositif réside dans la possibilité pour l’investisseur d’imputer son déficit foncier (lorsque les charges sont plus importantes que les revenus locatifs) sur son revenu global. Le foncier est exclu de l’assiette avec une évaluation forfaitaire fixée à 20 % du prix d’acquisition.
Selon les calculs du Gouvernement, cette mesure devrait générer 500 M€ de recettes fiscales. « C’est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement. Ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an », a déclaré Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du logement auprès de l’AFP.
« Parfait pour le neuf, perfectible dans l’ancien » (Danielle Dubrac, Unis)
« Dans ce texte, il y a une vraie reconnaissance du bailleur privé, qui est désormais considéré comme un acteur économique majeur, a confié, à notre partenaire News Tank, Danielle Dubrac, présidente de l’Unis. On ne le considère plus comme un rentier, mais comme un investisseur patrimonial. »
Avant d’ajouter : « L’amortissement sur le revenu global permettra de redonner de l’air aux futurs investisseurs. Le dispositif est parfait pour le neuf. Il va permettre de relancer l’activité. En revanche, il ne l’est pas tout à fait sur l’ancien. Nous serons très attentifs à son évolution, notamment en lien avec le rapport Daubresse-Cosson qui formulait des éléments intéressants sur l’ancien.
La condition des 30 % de travaux lourds va mécaniquement limiter le nombre de logements éligibles dans l’ancien. Il faudrait pouvoir assouplir les règles pour l’ancien. Néanmoins, c’est une mesure qui va dans le bon sens et la première fois que le statut du bailleur privé est instauré dans une loi de finances. »
« Nous allons retrouver de la demande dans le neuf » (Pascal Boulanger, FPI)
« Nous sommes satisfaits de cette version, a, pour sa part, déclaré Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). On ne pouvait pas continuer étant donné l’impasse dans laquelle se trouve le neuf. Dans une année normale, nous vendions entre 60 000 et 65 000 logements aux investisseurs privés. En 2025, nous serons autour des 9 500. La version du bailleur privé du Gouvernement est de nature à relancer l’économie de l’investissement locatif.
Nous allons retrouver une demande qui devrait être au rendez-vous. Dans un second temps, nous pourrons relancer de nouveaux produits.
Nous avons été écoutés par Sébastien Lecornu, Premier ministre, et Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du logement. Il y a toujours des éléments qui pourraient être améliorés, mais comme le Gouvernement devait passer par un 49.3, il n’avait pas tout à fait la main. »