Évaluation

Ile-de-France : le redressement du marché des bureaux se confirme (Knight Frank France)

Par Christian Capitaine | le | Services pour évaluer

La dernière étude du spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Frank France confirme le net redressement du marché des bureaux en région francilienne. Quelles surfaces furent particulièrement recherchées ? Quelles zones géographiques furent davantage prisées ? Et quels secteurs d’activité furent à la source de cette embellie ? Les réponses.

Bureaux à la location (Knight Frank France) à Issy-les-Moulineaux (92) - © D.R.
Bureaux à la location (Knight Frank France) à Issy-les-Moulineaux (92) - © D.R.

Le redressement du marché des bureaux d’Ile-de-France se confirme. Il a ainsi « très bien démarré l’année, avec 548 716 m² placés au premier trimestre, soit une hausse de 44 % par rapport à la même période l’an passé et de 6 % par rapport à la moyenne d’un premier trimestre depuis dix ans », révèle Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France.

Petites et moyennes surfaces à la fête

Ce bon résultat s’appuie notamment sur le dynamisme des petites et moyennes surfaces. Les commercialisations de bureaux inférieurs à 1 000 m² ont ainsi progressé de 37 % sur un an, quand celles de surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²) affichent une hausse de 72 %.

Le bilan est également positif pour les bureaux de plus de 5 000 m², avec 14 mouvements recensés et un volume en hausse de 27 % par rapport au 1er trimestre 2021.

« Si la taille moyenne des grandes surfaces prises à bail s’est légèrement redressée de 8 % par rapport à l’an passé, notons que ce créneau de marché demeure nettement en retrait par rapport à la moyenne de long terme, confirmant l’impact durable de la crise sanitaire et de la transformation des modes de travail sur la consommation de bureaux », relève-t-on chez Knight Frank France.

Les écoles se sont illustrées

Comme constaté déjà en 2021, des secteurs d’activité, moins traditionnels, sont en pleine expansion et contribuent à soutenir la demande de bureaux. « C’est le cas des écoles qui, à l’origine de quatre prises à bail de plus de 5 000 m² l’an passé, ont signé deux nouvelles grandes transactions au premier trimestre 2022, dont l’IESEG sur 6 500 m² dans « Les Collines de l’Arche » à Puteaux » indique David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France.

Autres acteurs qui se sont illustrés en ce début d’année : les opérateurs de coworking et de flex-office. Ces derniers ont confirmé leur velléité d’expansion avec, au cours des trois premiers mois de l’année, 23 200 m² placés contre un peu moins de 5 000 m² à la même période en 2021.

Paris : le QCA surperforme

Aussi, le premier trimestre 2022 a confirmé la bonne santé des pôles tertiaires les plus établis. Illustration avec Paris intra-muros, où les commercialisations ont totalisé près de 220 000 m² (une hausse de 61 % sur un an !).  

Si l’activité progresse dans la quasi-totalité des zones de la capitale, l’augmentation est particulièrement importante dans le Quartier central des affaires (QCA, soit les 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissement de Paris) : la demande placée y a atteint près de 130 000 m², volume supérieur de 66 % à celui du 1er trimestre 2021. « Le QCA fait même mieux que lors des premiers trimestres des cinq années précédant la crise sanitaire, soit une hausse de 31 % liée au dynamisme de l’ensemble des créneaux de surfaces et à la demande soutenue des utilisateurs de la finance, du luxe, du conseil ou encore du coworking », détaille Guillaume Raquillet.

Quant au quartier de La Défense, « il fait mieux que résister », observe-t-on chez Knight Frank France. Avec un peu moins de 60 000 m² placés au premier trimestre, la demande y est ainsi supérieure de 53 % à la moyenne pré-Covid grâce notamment à trois opérations supérieures à 5 000 m².

Le succès du quartier d’affaires s’appuie également sur un bon écoulement des surfaces de taille intermédiaire, signe d’une divisibilité accrue de ses offres de bureaux depuis le déclenchement de la crise sanitaire.

«  La Défense tire profit de la qualité et de la diversité de son offre, ainsi que de conditions de bail avantageuses, qui lui permettent de retenir ses entreprises ou d’attirer celles de secteurs voisins, comme l’ont encore illustré ce trimestre quelques mouvements de report d’utilisateurs parisiens ou du Croissant Ouest », explique Guillaume Raquillet. 

Stabilisation de l’offre disponible

La tendance à la stabilisation de l’offre s’est prolongée. 4,02 millions de m² de bureaux sont disponibles en Ile-de-France, soit une hausse de 8 % sur un an. Le taux de vacance est désormais de 7,2 %, contre 6,8 % à la même époque l’an passé.

Alors que le volume de l’offre avait explosé entre mi-2020 et mi-2021 (+ 972 000 m²), le tonus retrouvé de l’activité locative a permis de compenser en partie la hausse des livraisons de bureaux disponibles. Lors des trois derniers mois, celles-ci ont néanmoins été importantes, comprenant plusieurs surfaces supérieures à 10 000 m². Avec des disponibilités en hausse de 23 % sur un an et un taux de vacance proche de 17 %, ce secteur demeure se l’un des plus offreurs de la région.

Pression maintenue sur les loyers parisiens

La situation est tout autre dans Paris, où le taux de vacance s’établit en moyenne à 4 %. Si les arrondissements du nord-est sont assez bien pourvus, l’offre est en revanche limitée dans la plupart des autres quartiers et en particulier dans les secteurs les plus centraux de la capitale.

« Dans le QCA, le stock disponible s’est réduit de plus de 20 % en un trimestre et le taux de vacance atteint désormais 3,6 % contre 4,5 % il y a un an. Malgré le lancement continu de nouveaux projets, celui-ci devrait rester durablement bas en raison de la demande soutenue des utilisateurs et de l’accent mis sur la centralité et l’accessibilité des bureaux depuis le début de l’épidémie de Covid-19 » affirme Guillaume Raquillet.

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