Paris : un locataire privé sur deux consacre plus de 34 % de ses revenus au loyer

Le parc locatif privé parisien se caractérise par une forte proportion de petits logements : les deux tiers des logements sont composés d’une ou deux pièces, avec des surfaces moyennes respectives de 26 m² et 42 m². Les logements de trois pièces (64 m² en moyenne) et de quatre pièces ou plus (106 m²) sont concentrés dans l’ouest parisien.

Cette configuration influe directement sur le profil des occupants :

• les personnes seules représentent 58 % des locataires du parc privé ;
• les couples sans enfant (20 %) ;
• les couples avec enfant(s) (12 %) ;
• les familles monoparentales (6 %) ;
• les ménages complexes (4 %).

Des loyers moyens de 1 160€, avec de fortes variations géographiques

• Le loyer moyen (hors charges) s’établit à 1 160 € par mois en 2022 à Paris, mais varie de 850 € (zone 13 : La Chapelle, Villette, Pont-de-Flandre, Amérique, Saint-Fargeau, Charonne) à 1 860 € (zone 3 : Muette, Porte Dauphine, Chaillot) selon les 14 zones définies par l’Olap.
• Le prix au mètre carré décroît avec la surface : de 27,2 €/m² pour un studio à 22,5 €/m² pour un quatre-pièces ou plus.

Taux d’effort : les plus jeunes et les seniors parmi les plus exposés

Les locataires du parc privé parisien disposent d’un revenu disponible médian de 2 750 € par mois (hors aides au logement), supérieur à celui de l’ensemble des ménages parisiens (2 500€). Ce revenu s’étend de 2 130 € pour les femmes seules à 6 360 € pour les couples avec enfant(s).

L’analyse par âge révèle des écarts importants. Parmi les locataires de moins de 30 ans, un sur deux consacre plus de 51 % de ses revenus à son loyer — une proportion qui peut notamment recouvrir des étudiants dont le loyer est pris en charge par des tiers.

Le taux d’effort médian est plus modéré pour les 30-59 ans (environ 30 %), avant de remonter à environ 40 % pour les 60 ans et plus, en lien avec la baisse de revenus au passage à la retraite.

Pour plus d’un locataire sur dix, le montant du loyer (hors charges) dépasse son revenu disponible (hors aides), situation qui concerne essentiellement des personnes seules, très jeunes ou âgées.

Encadrement des loyers : 21,4 % des baux récents au-dessus du plafond

Le dispositif d’encadrement des loyers — applicable lors d’un emménagement ou d’un renouvellement explicite de bail (tous les 3 ou 6 ans) — concerne 34 % du parc locatif privé parisien (hors meublés) en 2022. Pour ces logements :

• 74 % des loyers s’inscrivent dans la fourchette légale (entre -30 % et + 20 % du loyer de référence) ;
• moins de 5 % sont inférieurs au plancher ;
• 21,4 % dépassent le plafond, pour un écart moyen de 150€ par mois.

Les dépassements concernent à plus de 70 % des studios ou des deux-pièces. Les ménages concernés — essentiellement des personnes seules (65 %), dont plus de la moitié sont des femmes — présentent des revenus moyens plus faibles, ce qui aggrave leur taux d’effort. Un occupant sur six de ces logements a moins de 30 ans, près d’un sur cinq a 60 ans ou plus.

L’étude rappelle que, depuis l’introduction des lois Alur (2014) et Elan (2018), l’évolution des loyers parisiens suit de près celle de l’indice de référence des loyers (+ 1,4 % par an en moyenne), contre + 3,6 % entre 2000 et 2013.

Sur la longue période, les loyers au mètre carré à Paris ont néanmoins progressé de 196 % entre 1987 et 2023, contre 85 % pour l’IRL.