Immobilier de commerce : comment expertiser les murs ?


Par Gaëlle Fillion | le lundi 11 mai 2015 | Services pour évaluer
Immobilier de commerce : comment expertiser les murs ?

S’il est un domaine peu prisé par les généralistes de la profession, c’est bien l’immobilier de commerce. A tort. Pour Jacques Lumbroso, ce marché local -plus facile à appréhender qu’il n’y paraît- peut générer un intéressant complément de chiffre d’affaires pour une agence. Mode d’emploi

On sait déjà que les commerçants de proximité sont de puissants prescripteurs auprès des habitants de votre secteur… il pourraient aussi bientôt devenir vos clients. Charge à vous de leur proposer vos services d’évaluation et de vente.

Pour déterminer la valeur des murs d’un commerce, l’expert privilégie généralement l’approche financière par capitalisation décrite précédemment dans cette rubrique, qu’il complète dans certains cas par une évaluation par comparaison. Le "taux de capitalisation" necessaire à l’analyse est ici appelé taux de rendement, car il tient compte, à la différence de celui retenu en immobilier d’habitation, des frais de mutation arrondis à 7 %. Deux hypothèses existent, selon que le commerce expertisé soit libre ou occupé. Dans les deux cas, les taux de rendement oscillent entre  7 %  et 9 % ; ils peuvent descendre jusqu’à 6 % pour un commerce à très fort potentiel, et atteindre 10 % voire 12 % pour des locaux peu qualitatifs.

Hypothèse 1 : les murs sont libres

Ils sont évalués à la fois par comparaison et par capitalistion de la valeur locative.

Exemple : local de 50 m2, d’une valeur locative annuelle de 200 € par m2 hors charges et hors taxes, avec un taux de rendement de 8 % :

Par comparaison l’expert prendra soin de relever et analyser des références de locaux vendus libres.

Hypothèse 2 : les murs sont occupés

Le commerce sera alors évalué exclusivement par capitalisation du loyer.

Exemple : local de 50 m2, loué 4000 € par an hors charges et hors taxes, avec un taux de rendement de 8 % ; sa valeur locative étant, comme visée ci-dessus de 200€/m2/an soit 10 000 euros/an 

En somme, cette boutique louée avec un loyer très inférieur à sa valeur locative, a une valeur fortement minorée. Le taux de rendement pourrait être minoré de 1 point pour risques d’impayés et de vacance, mais la valeur en restera minorée. Ce cas de figure deumeure très courant aujourd’hui, car conformément aux articles L145 et suivants du Code de Commerce et du Décret du 30 septembre 1953 qui réglemente les rapports entre bailleurs et preneurs, les loyers commerciaux sont plafonnés et ne peuvent être augmentés sans raison valable.

Si l’on considère que le loyer de notre local pourrait être déplafonné dans 3 ans, il sera expertisé sur la base de sa valeur locative actualisée :

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Une question pour Jacques Lumbroso, une remarque ?  Ecrivez-nous.

Prochain rendez-vous le 1er juin : Comment évaluer concrètement un fonds de commerce ?

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