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Marché immobilier : pas de signe de reprise en vue, selon la Fnaim

Par Christian Capitaine | Le | Réseaux-franchise

En dépit de signaux positifs qui se sont faits au grand jour ces dernières semaines (hausse des consultations des annonces sur les portails et du nombre des visites constatées par les agents immobiliers), le marché de l’immobilier ne montre pas de signe de reprise. C’est le constat que vient de dresser la Fnaim dans sa dernière note conjoncturelle.

Sur le marché du neuf, les ventes sont au plus bas depuis 1995 - © Immomatin
Sur le marché du neuf, les ventes sont au plus bas depuis 1995 - © Immomatin

Pas de reprise en vue pour le marché immobilier sur le plan national dans les prochains mois. C’est la principale information qui ressort de la dernière note conjoncturelle publiée par la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier).

Si cette reprise est jugée « pas impossible en 2025 », la fédération table plutôt sur « une stabilisation du marché en volume dans le courant du second semestre 2024 ».

Et de préciser qu’à ce stade, « aucun indicateur de marché n’est encore passé au vert ». Et d’énumérer : « Les nombres de compromis et de ventes restent en baisse, tout comme la production de crédits. » Quant aux prix, « ils n’ont pas encore significativement baissé, et les taux de crédit à l’habitat demeurent à un niveau plus élevé qu’il y a un an. » (Lire encadré)

Transactions : une prévision de baisse de 8 % en 2024

« La poursuite de la baisse des ventes immobilières dans l’ancien (835 000 ventes sur 12 mois à fin février 2024, à -23 %) conforte notre prévision d’une baisse de 8 % des transactions immobilières en 2024, à 800 000 transactions » table-t-on à la Fnaim. Résultat : le nombre de ventes redescend nettement en-dessous des niveaux « pré-Covid », pour faire un bond de sept ans en arrière.

A noter que sur le marché du neuf, les ventes se sont effondrées depuis 18 mois, pour être au plus bas depuis 1995. « Le mal semble plus profond sur le marché du neuf (contraint par le coût de la main d’œuvre et des matières premières notamment) que sur celui de l’ancien », constate-t-on à la Fédération nationale de l’immobilier.

La baisse des prix concerne « presque la totalité du territoire »

Sur le terrain des prix, et comme il est de coutume dans le cadre de l’instauration d’un cycle baissier, la baisse se matérialise depuis début 2023.

Après avoir fortement augmenté avant et après le covid (sauf à Paris), « les prix se sont retournés et s’inscrivent désormais en baisse légère mais régulière. La forte hausse des taux des crédits immobiliers depuis début 2022 rend nécessaire ce repli (en pente douce jusqu’à présent), précise-t-on à la Fnaim, pour préserver la capacité d’achat des acheteurs. On observe un fléchissement de la demande. »

Cette baisse des prix de l’immobilier concerne presque la totalité du territoire national. Même les zones touristiques (stations balnéaires et de ski) voient leur prix stagner - voire baisser - sur les derniers mois.

Paris (-4,8 % sur un an) et les 10 plus grandes villes de province (-2,6 %) sont les plus touchées. Les grandes villes connaissent d’importantes baisses de prix : Lyon (-7,1 %), Nantes (-7,8 %), Bordeaux (-5,0 %), à l’exception de Nice qui résiste encore (+3,9 %).

Taux de crédit : vers une stabilisation au troisième trimestre 2024

La production de crédits a été divisée par trois en deux ans. En mars 2024, elle s’est affichée au plus bas depuis 2014, pâtissant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute dans le neuf.

Les taux des crédits immobiliers connaissent une légère baisse depuis le début de l’année, mais celle-ci est loin de compenser leur quadruplement des deux années précédentes.

En mars 2024, ils sont redescendus à 3,9 % selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, dans la foulée de la baisse des taux des emprunts d’Etat (OAT 10 ans). Ils devraient se stabiliser au T3 2024.

« Le taux d’usure est désormais beaucoup moins contraignant pour les banques qui retrouvent de la latitude et de la souplesse pour prêter et ont reconstitué leurs marges sur le crédit immobilier. Le robinet du crédit se rouvre, mais le flux de la demande est faible », relève-t-on à la Fédération national de l’immobilier.

La hausse des taux a fait perdre de la capacité d’achat aux primo-accédants, et n’incite pas les ménages déjà propriétaires à déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par rapport à leur crédit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie (naissance, divorce, décès…), diminue.