Immomatin Tour - Etape 1 : Marseille, un marché toujours aussi contrasté

D’une zone commerciale sans âme à un quartier de maisons huppées, il n’y qu’un pas à faire à Marseille. La configuration de son 11^e arrondissement - celui situé le plus à l’est de la ville - en est une parfaite illustration :

« Aux Accates et aux Camoins, on ne trouve aucune maison à moins de 800 000 euros, alors qu’à deux pas, en bordure de l’A5, à Saint-Marcel, des biens se vendent deux fois moins chers, illustre Sandra Bismuth, franchisée Century 21 depuis trois ans, et également experte du marché du neuf avec 25 ans d’expérience.

Dans le 9 arrondissement où est installée mon agence, c’est pareil : le populaire côtoie le haut de gamme. A 100 mètres de vol d’oiseau, on passe d’un appartement à 2 500 euros le mètre carré à 5 500 euros ! C’est la grande différence avec Paris, où les prix sont homogènes dans chacun des arrondissements.  »

Disparate, multiple, protéiforme : c’est ainsi qu’est le marché immobilier de la cité phocéenne, 2^e agglomération de France, avec ses près de 900 000 âmes.

« Dans chaque quartier il y a du très beau et du moins beau, c’est ce qui en fait sa singularité, confirme Carol Faoro, mandataire du réseau Efficity, ancien directeur d’hypermarché à Lyon et à la tête d’une équipe de 60 filleuls. Le développement de la ville s’est aussi fait de manière un peu archaïque. Ses villages sont devenus des quartiers »

L’euphorie de l’ère post-Covid

Retracer l’histoire récente du marché immobilier marseillais, c’est prendre la pleine mesure de son envolée, portée par de successifs leviers, mais freiné, comme partout ailleurs en France, au tournant de l’année 2023.

Il y a eu, tout d’abord, l’année 2001, avec la lancement de la ligne TGV reliant la ville à Paris, qui a grandement facilité son accès et fait « monter » les Parisiens. Puis l’année 2013, lorsqu’elle a été consacrée Capitale de la culture européenne. « Cet événement a été fondateur pour le rayonnement de Marseille, avec de gros efforts qui ont été entrepris sur le plan des infrastructures », se rappelle Marie-Ange Hoarau, franchisée Laforêt dans le 11^e arrondissement.

Dans la foulée de ce jubilé, « la ville s’est alors vraiment tournée vers la mer et s’en est suivi un boom exceptionnel du tourisme  », reprend Carol Faoro. Avant d’ajouter : « Ce fut aussi le cas pour La Ciotat, à quelques kilomètres, où personne ne voulait aller et qui est devenue, en quelques années, une station balnéaire très fréquentée ! »

Mais le vrai boom immobilier est intervenu après la pandémie. Alimenté par des taux d’intérêts au plus bas, l’immobilier marseillais a vu alors l’arrivée de nombreux acquéreurs d’autres grandes agglomérations, en quête de soleil et d’un extérieur après les mois de confinement de l’ère Covid.

« Dans certains quartiers du centre-ville, notamment près de la gare Saint-Charles, les T3 ont vu leur prix exploser, passant de 160 000 à 260 000 euros, se souvient Marie-Ange Hoarau. De gros travaux ont aussi été engagés dans les quartiers du centre, de nombreuses boutiques et restaurants y ont ouvert. L’afflux de Parisiens fut tel que le 7^e arrondissement est devenu le 21^e arrondissement de la capitale ! Enfin, l’offre culturelle s’est enrichie. »

Résultat : entre 2020 et 2023, les prix de l’immobilier marseillais sont passés 2 560 euros/m² autour de 3 700 euros/m², rappelle le baromètre LPI-iad de l’époque.

Des stocks de biens à la vente qui se tarissent

Et depuis ? « A l’image de ce qui s’est passé à l’échelle nationale, 2023 et 2024 ont été des mauvaises années en termes de volumes de transactions à Marseille », constate Marie-Ange Hoarau (soit des volumes en repli de 18 % en 2023 et en hausse de 3,5 % en 2024, selon les données nationales de Century 21).

Et quid de l’année 2025  ? Les constats divergent. Et pour cause : les dynamiques se révèlent hétérogènes en fonction des quartiers.

Alors que les prix ont affiché au global à Marseille +0,5 % par rapport à 2024 (baromètre SeLoger/Meilleurs Agents de mars 2025), « le redémarrage a lieu au niveau des volumes, fait savoir la franchisée du réseau Laforêt. Dans le 11^e arrondissement, les biens se vendent très vite. Même constat en centre-ville, où la demande est forte sur les T2 et T3, avec des prix qui avoisinent les 150 000 euros.

Mais là où le bât blesse, c’est au niveau des stocks de biens à vendre. Ils se tarissent. Nous manquons de logements à Marseille, c’est pour cela que, malgré les crises de ces dernières années, les prix ont peu évolué.  »

Et d’expliquer : « La baisse des stocks est la conséquence de l’explosion de la concurrence, qu’elles viennent des mandataires, des agences classiques ou des néo-agences. Elle est devenue très diffuse. »

Un pouvoir d’achat immobilier contraint

Sur ce marché immobilier marseillais dans l’ancien qu’elle a jugé encore « difficile en 2025 » (le réseau Century 21 a fait état d’une baisse des volumes de transactions de 6,8 % à l’échelle de la ville par rapport à 2024), Sandra Bismuth (Century 21), qui a réalisé en 2025 une trentaine de transactions, constate :

« La demande est là. Mais le problème vient du pouvoir d’achat des acquéreurs. Avec des taux de crédit qui ont été multipliés par 2 ou 3 en trois ans, un client qui avait un budget de 300 000 euros l’a vu fondre à 240 000 euros, son salaire, dans le même temps, n’ayant pas bougé ni le montant de son apport. Conséquence : soit le vendeur baisse son prix et l’on vend, soit il ne le baisse pas et on ne vend pas. »

Mais surtout, elle n’en démord pas : « La concurrence des mandataires est inadmissible et est devenue déloyale. » Selon elle, en ralliant sur une même carte professionnelle des personnes peu ou mal formées, les réseaux de mandataires ne respectent pas les règles du jeu. « Nous, professionnels en agence, avons l’obligation de renouveler notre carte T. Ce qui est normal. Or, les mandataires ne sont pas soumis à ces obligations !  »

Et de poursuivre : « Certes, nous faisons également travailler avec nous des agents commerciaux autoentrepreneurs, mais ils sont à nos côtés au sein de l’agence. Nous les formons. Ils sont sur le terrain avec nous. Agent immobilier est un vrai métier. Il ne peut pas être appris tout seul, avec des formations en ligne. »

Résultat ? « Les transactions réalisées par les mandataires, entre trois et quatre par an par conseiller, sont autant de ventes qui ne sont pas faites par les professionnels du secteur. »

Mandataires : un boom, oui, mais des défaillances…

« Mandataires ou agents immobiliers en agence, nous avons les mêmes compétences, rétorque Carol Faoro (Efficity), qui confie avoir réalisé, l’an passé, une quinzaine de ventes. C’est vrai, il y a eu, ces dernières années, un boom du nombre de mandataires à Marseille, mais il y a eu aussi beaucoup de défaillances.  »

Et d’ajouter : « La difficulté de notre métier, c’est, bien sûr, de trouver les biens, mais c’est surtout de bien les positionner au prix du marché en convaincant le vendeur. Et ça, seuls le bons professionnels savent le faire, qu’ils travaillent en agence ou en tant que mandataire. » A bon entendeur…

Et Carol Faoro de conclure, en brossant un portrait tout aussi attendrissant qu’objectif de la ville qui l’a accueilli il y a dix ans : « Marseille est une ville à part : on est sous son charme ou on la fuit. Personnellement, j’ai fait mon choix ! Surtout, son marché immobilier recèle un énorme potentiel de développement. Certes la ville est pauvre (et on ne le dit pas assez), notamment dans ses quartiers nord, mais elle a su s’ouvrir. Et son potentiel de développement est important sur le plan économique, de nombreux datas centers ont été inaugurés et des projets de construction sont à l’ordre du jour. »