Immomatin Tour - Etape 3 : Le paradoxe strasbourgeois

Au cœur de la capitale du Grand Est, 8^e ville la plus peuplée de France avec ses 293 000 habitants, il existe ce que Christophe Gautheron, directeur général du réseau immobilier Immoval (quatre agences immobilières dans l’agglomération et 50 années d’expertise), nomme « Le paradoxe strasbourgeois ».

Ce paradoxe est un quartier, celui de La Grande-Île, le quartier historique de la ville, là où trône la Cathédrale Notre-Dame de Strasbourg, chef-d’œuvre de l’architecture gothique, et où battent 4 % des cœurs des Strasbourgeois (environ 11 000 âmes).

C’est aussi un quartier qui est devenu un passage obligé des touristes, qui aiment y flâner dans sa Petite France, autre perle architecturale de la ville, au milieu de ses maisons à colombages. Mais c’est aussi un quartier qui a, selon Christophe Gautheron, perdu de sa superbe, malgré son incontestable attractivité.

Le centre historique a-t-il perdu de sa superbe ?

« Ce Strasbourg insulaire, entouré par l’Ill (un affluent du Rhin), souffre, depuis ces cinq dernières années, d’une certaine désaffection de la part des porteurs de projets immobiliers. La faute à deux freins majeurs : l’insécurité et l’insalubrité qui y règnent et qui y ont augmentées  », déplore-t-il.

Il ajoute : « Les prix de l’immobilier y sont certes toujours les plus élevés de la ville, entre 4 800 et 6 000 euros le mètre carré, mais les biens y sont moins liquides. »

« Cette insalubrité, qui est manifeste surtout pendant le marché de Noël, a détourné des familles de cette hypercentre. Elles préfèrent désormais s’installer en périphérie, sur les quais », rejoint Pierre-Olivier Gasser, manager et négociateur du réseau iad depuis 2023 (après avoir dirigé pendant 25 ans une entreprise de logistique avec 80 employés), dont l’équipe compte aujourd’hui une dizaine de conseillers à Strasbourg.

Un marché résidentiel familial, stable et sans bulle

Mais il serait injuste de réduire la photographie immobilière de Strasbourg et la dynamique qui la porte à ce « paradoxe strasbourgeois ». Car dans cette ville, où « il fait bon vivre », nous ont partagés nombre de ses habitants, les moteurs structurels de la demande immobilière y sont légion.

A commencer par les familles. « Strasbourg est un marché de propriétaires occupants, reprend Christophe Gautheron, avec une clientèle dominante de familles. Sans oublier les actifs et les primo-accédants. A Strasbourg, on n’achète pas sur un coup de tête. On achète pour s’y installer. C’est ce qui rend notre marché immobilier si prévisible. Il est sain et sans bulle. »

Une analyse que partage également Christelle Clauss, dirigeante du groupe Christelle Clauss Immobilier (seize agences) : « Globalement, le marché reste stable et plutôt positif. Sur le premier trimestre, nous enregistrons une progression d’environ 1 % par rapport à l’an dernier. Nous constatons davantage de biens à la vente, mais les acquéreurs restent très informés : les biens affichés au juste prix continuent de se vendre rapidement. »

Selon elle, cette stabilité des prix masque toutefois une évolution des attentes : «  Les biens avec des travaux énergétiques à prévoir se négocient davantage, tandis que les logements rénovés partent bien, parce que les acheteurs peuvent se projeter plus facilement. »

Comptant pour 90 % de résidences principales, le marché immobilier strasbourgeois s’est aussi distingué, en 2025, comme l’un des plus résilients des grandes agglomérations du pays : dans un marché national qui retrouvait des couleurs, il vit ses prix de l’immobilier progresser de 8,1 %, selon la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier).

Du côté des volumes de transactions, les chiffres officiels nous manquent. Mais de l’avis des professionnels sur place, ils auraient progressé dans des proportions identiques à ceux du marché national (autour de + 10 % par rapport à 2024), le réseau Century 21 faisant état, pour sa part, dans son bilan 2025, d’un marché immobilier dans le Grand Est en hausse de 3,8 %.

Christelle Clauss observe d’ailleurs « une majorité d’achats liés à la résidence principale, avec beaucoup de primo-accédants sur certains secteurs », une mobilité résidentielle qui, selon elle, « contribue à maintenir une certaine fluidité du marché ».

Les institutions européennes, moteur structurel de la demande

Autre moteur structurel de la demande immobilière à Strasbourg : les fonctionnaires et autres emplois liés aux institutions européennes (Conseil de l’Europe, Parlement européen et Cour européenne des droits de l’homme), évalués à près de 10 000 personnes. « Le quartier de La Robertsau, au nord-est de la ville, là où sont installées les institutions européennes, fait partie des quartiers qui ont le plus la cote à Strasbourg. On aime son esprit  »village«  », relève Christophe Gautheron.

« C’est un quartier verdoyant et résidentiel, qui abrite de belles maisons et de beaux appartements, poursuit Pierre-Olivier Gasser. Il fait partie des secteurs immobiliers strasbourgeois les plus résilients, où la demande est constante ». Et qui affiche mécaniquement un prix de l’immobilier médian supérieur à celui de la moyenne strasbourgeoise, soit 4 200 euros, contre 3 400 euros.

La Robertsau, Krutenau, Neudorf : les quartiers vedettes

Autre quartier vedette de la capitale alsacienne : La Krutenau, au sud-est de la Grande-Île. C’est le quartier des étudiants (ils sont près de 60 000 dans la ville), mais également d’une certaine mixité sociale mêlant habitants historiques et jeunes cadres.

Ce quartier est désormais associé à une image bohème et écologique : omniprésence du vélo (on cite souvent Strasbourg comme la ville la plus cyclable de France !), forte vie nocturne avec ses terrasses, commerces indépendants et sensibilité culturelle marquée.

Citons également, comme autre quartier vedette de Strasbourg, celui de Neudorf (environ 45 000 habitants). « Très couru des familles, des jeunes actifs et des retraités, on y compte encore de belles opportunités d’acquisitions immobilières, fait savoir Christophe Gautheron, bien aidé par les dessertes du Tram, qui permet de renchérir le prix d’un bien immobilier de 15 à 20 % si celui-ci est situé proche d’une station. »

Illkirch-Graffenstaden confirme son attractivité résidentielle

Notre reportage nous a également mené à Illkirch-Graffenstaden, commune de la première couronne strasbourgeoise, qui s’est imposé, nul doute, comme l’un des territoires résidentiels les plus attractifs du sud de l’Eurométropole.

C’est ici qu’est installé l’agence Orpi Résidence 2 000, une affaire familiale dont Maxime Bierry incarne, avec son frère Louis, le 3^e génération. « Notre clientèle, sur le volet transaction, est majoritairement composée de jeunes couples et de nombreux étudiants, ainsi que de retraités en quête de confort dans cette ville plutôt haut de gamme de la métropole, décrit-il. Le tram, qui dessert la commune, nous permet d’atteindre le centre-ville de Strasbourg en à peine 25 minutes ».

L’implantation du Parc d’Innovation et de plusieurs établissements universitaires et scientifiques a, en effet, favorisé l’arrivée, à Illkirch-Graffenstaden, d’une population jeune, diplômée et qualifiée, composée d’étudiants, de chercheurs, d’ingénieurs et de cadres travaillant à Strasbourg ou dans le bassin rhénan.

« Les ventes d’appartements continuent d’y être dynamiques, même si les budgets se sont un peu resserrés à cause d’un accès au financement plus difficile, constate le dirigeant d’Orpi Résidence 2 000. Mais globalement, nous avons fait une belle année 2025, avec 64 transactions, soit 5 de plus qu’une année plus tôt. »

Et ce dernier de mettre également en avant le portefeuille de biens en gestion dont son agence dispose. « Avec 1 100 lots, la gestion locative est l’activité historique de notre agence, reprend Maxime Bierry. C’est mon frère Louis qui en a la charge.  »

En 2026, un marché plus attentiste sous l’effet des taux et du contexte géopolitique

Quel bilan ses confrères de l’Eurométropole dresse-t-il de cette première partie d’année 2026 sur le plan des affaires ?

Positionné notamment sur le segment « prestige », Pierre-Olivier Gasser chez iad, qui détient le mandat « d’une des maisons les plus chères d’Alsace, à 5 millions d’euros en exclusivité », relève :

« Le marché immobilier strasbourgeois a connu, ces derniers mois, une légère baisse. Si les prix des appartements sont globalement stables, avec une forte demande pour les biens en-dessous de 500 000 euros et ceux, familiaux, proches du tram, les prix des maisons ont davantage été corrigés, notamment pour celles qui ont un DPE dégradé. »

« Sur le premier trimestre 2026, nous avons connu une légère baisse de nos volumes de transactions, constate Christophe Gautheron (Immoval, qui vient de rejoindre l’enseigne Oralia du groupe Evoriel, réalise annuellement entre 120 et 150 transactions). C’est la conséquence logique d’un cycle d’ajustement après une année de hausse. »

Il ajoute : « Le contexte géopolitique actuel crée aussi de l’incertitude. Ce climat mondial anxiogène rend les acquéreurs attentistes, avec des délais de décisions qui s’allongent. Enfin, la hausse des taux de crédits, qui se confirme, avec des taux avoisinant désormais les 3,25 % sur 15 ans, contre 3,05 % en 2025, constitue un autre frein pour l’activité. Alors certes, nous restons sur des bons taux, mais l’on sait combien la psychologie est importante dans notre monde du commerce. »