Immomatin Tour - Etape 2 : Bordeaux, après l’euphorie, un marché immobilier en quête d’équilibre

Place Tourny, point septentrional du « triangle d’or » bordelais, quartier le plus chic de la ville avec ses boutiques haut de gamme, Foncia y déploie son vaisseau amiral national : un bâtiment sur quatre niveaux, inauguré en juillet 2024, fusion de trois anciennes agences.

Jenna Bertin, sa directrice des ventes, est une figure de l’enseigne : l’an passé, avec son équipe de neuf conseillers, elle a décroché le titre d’agence numéro un de l’enseigne en termes de chiffre d’affaires généré sur le volet « transactions ».

Gardant ce CA confidentiel et le nombre de ventes réalisées, elle confie : « 2025 a été, pour nous ici à Bordeaux, une année pleine. Nous avons bénéficié d’une bonne synergie avec le pôle ADB du réseau, d’outils efficaces, qui nous ont permis de limiter le taux de casses entre la signature du compromis et l’acte, de partenariats solides avec les courtiers, de solutions innovantes - comme la vente interactive - sans oublier l’énergie déployée au quotidien par mon équipe. »

A 800 mètres à peine du flagship Foncia, quartier Saint-Seurin, où l’on compte de nombreuses maisons de maîtres, Human Immobilier, réseau historique bordelais pour y être implanté depuis 1980, reçoit ses clients dans une agence dirigée par Emmanuel Artiga.

Pour ce professionnel, 2025 fut inscrite pareillement sur une bonne dynamique. « Bordeaux reste un marché immobilier actif, dit-il. En vingt ans, j’ai toujours fait mes années ! Notre réseau y est aussi puissant, avec une douzaine d’implantations dans l’agglomération ».

Pour autant, vivons-nous l’euphorie immobilière au pays de « La belle endormie », sobriquet donné à la ville au temps de la mandature de Jacques Chaban-Delmas et que le maire Alain Juppé, à partir de 1995, a réussi « à réveiller », comme nous l’ont confiés une majorité de Bordelais que nous avons rencontrés ?

Une décennie de flambée des prix suivie d’un réajustement

Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier bordelais a connu une trajectoire pour le moins spectaculaire. Entre 2015 et 2020, les prix s’y sont envolés, « portés par l’arrivée de la ligne à grande vitesse reliant Bordeaux à Paris, mais aussi par une attractivité croissante de la ville, rappelle Emmanuel Artiga. Notre tissu économique y est demeuré solide. Bordeaux est une métropole qui attire. »

Ainsi, en une poignée d’années, le prix moyen du mètre carré est passé d’environ 2 500 à près de 5 000 euros, soit une progression d’environ 40 % !

Aussi, « cette hausse rapide a été alimentée par un afflux d’acquéreurs, notamment parisiens, et même nantais et internationaux, séduits par la promesse d’un cadre de vie agréable », ajoute le directeur d’agence chez Human Immobilier.

Un rapport de force inversé en faveur des acquéreurs

La période 2020-2022 a poursuivi cette tendance, Bordeaux s’imposant ainsi comme l’une des villes les plus chères de France, symbole d’un engouement devenu presque spéculatif. Mais depuis 2022-2023, la tendance s’est inversée. Comme sur l’ensemble du territoire.

Sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt qui ont amputé la capacité financière des acquéreurs et d’un ralentissement de la demande, les prix ont amorcé une baisse progressive. Entre 2022 et 2025, le recul est estimé, selon la Fnaim, proche des 5 %, ramenant les valeurs autour de 4 300 à 4 600 euros le mètre carré.

Sans parler d’effondrement, « le marché connaît désormais une phase de stabilisation, avec des acquéreurs plus attentistes, qui négocient, car ils ont en face d’eux plus d’offres sur lesquelles ils peuvent se positionner, constate Jenna Bertin. L’euphorie de la hausse des prix est révolue. »

Soit, selon les données de la Fnaim, +1,2 % sur douze mois depuis mars 2025 dans la cité bordelaise. « Chez Foncia, ils ont été à l’équilibre en 2025, soit -0,2 % par rapport à 2024 », pour un volume de transactions en hausse de 3 % versus l’année précédente.

« Depuis 2023, nous avons changé de paradigme, commente, pour sa part, Sonia Reboul, broker chez Christie’s Maxwell Baynes, agence positionnée haut de gamme. Alors que jadis les vendeurs étaient rois, ce sont désormais les acquéreurs qui ont la main. »

Et d’illustrer : « Les biens standards, qui comportent des défauts, se vendent plus difficilement, avec beaucoup de négociations et des délais de ventes qui s’allongent. Mais à l’inverse, un bien qui coche tous les critères (bonne situation, bonne exposition, avec un jardin…) et sans défaut, se vend au bon prix ! »

Avant d’ajouter : « Nous nous félicitons d’ailleurs de réaliser, chez Christie’s Maxwell Baynes, un début d’année 2026 exceptionnel, soit 32 ventes réalisées ou sous compromis. Pour ma part, sur ce premier trimestre, j’ai déjà atteint mon chiffre d’affaires de 2025, soit près de 400 000 euros.  »

Même constat chez Human Immobilier : « Dans un contexte d’atterrissage contrôlé des prix, nous avons enregistré une hausse de 12 % de nos mandats au premier trimestre par rapport à celui de 2025 », révèle Emmanuel Artiga.

Des quartiers toujours prisés et des projets structurants

La ville de Bordeaux, en particulier sur la rive gauche de la Garonne, est un bel exemple d’unité architecturale classique, largement façonné aux XVIII^e et XIX^e siècles. Nombre de ses bâtiments, construits en pierre blonde, donne à la ville sa teinte chaleureuse caractéristique.

«  Bordeaux est une ville où il fait bon vivre, commente Jenna Bertin. Le quartier des Chartrons, très prisé des Parisiens lorsque la LGV (ligne à grande vitesse) fut mise en service, avec ses commerces, ses maisons de villes et ses beaux appartement, reste toujours très couru des acquéreurs. »

Au même titre que Saint-Seurin, dans son prolongement, au sud, à la lisière de l’hypercentre, où les habitants préfèrent s’éloigner de son effervescence.

« Un autre quartier nous a permis de réaliser, ces derniers mois, un bon nombre de transactions : Les Bassins à Flot, au nord de la ville, dans le prolongement des Chartrons », relève Jenna Bertin.

Programme de construction portant sur une surface de plancher (SDP) de logements de 442 000 m², ce projet urbain, dont la construction s’est étirée sur quinze ans (201O-2025) s’étend sur 160 hectares, « ce qui en fait la plus vaste opération portée par Bordeaux Métropole », peut-on lire sur le site bordeaux-metropole.fr.

Citons comme autre quartier dynamique où le développement, en termes de logements, s’est opéré plus récemment : celui de la gare Saint-Jean, « avec de nombreux programmes neufs qui sortent encore de terre, indique Emmanuel Artiga, et qui sont une expression nouvelle et forte du dynamisme de la ville. »

Quant au segment de l’immobilier de prestige, qu’incarne à Bordeaux Christie’s Maxwell Baynes, la demande se concentre notamment autour du Parc bordelais, dans le quartier de Caudéran, à l’ouest de la ville, très résidentiel et verdoyant, où « les acquéreurs recherchent un maison familiale, qui réunit le cachet de l’ancien et un intérieur contemporain très bien rénové », décrit Sonia Reboul.

Rive droite : un potentiel encore sous-exploité

Quid, enfin, de la rive droite de la ville ? Même si elle s’est développée en matière de logements, elle reste globalement moins dense et moins valorisée que la rive gauche. Mis à part, peut-être, Bouliac, où Beyond Immobilier y tient une agence.

Et preuve que l’on y fait des affaires : ce réseau de cinq agences, situées, outre à Bouliac, dans des communes à l’Ouest de l’agglomération (Saint-Émilion, Gensac, Monségur et Galgon), a enregistré, selon sa dirigeante Indira Hodkinson, une hausse de son chiffre d’affaires de 44 % en 2025 par rapport à 2024. Plus que prometteur !