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Marché immobilier : « Nous tablons sur une hausse des volumes de transactions de 5 % en 2025 » (Xerfi)

Par Christian Capitaine | Le | Réseaux-franchise

La dernière analyse prospective du cabinet Xerfi sur le marché immobilier dans l’ancien fait état d’une reprise progressive des ventes cette année, avant une accélération en 2026. Qu’en sera-t-il de l’évolution des prix et des parts de marché détenues par les principaux canaux de vente ? Les réponses avec son auteur, Vincent Desruelles.

Vincent Desruelles, directeur d’études, spécialiste immobilier au sein du cabinet Xerfi - © D.R.
Vincent Desruelles, directeur d’études, spécialiste immobilier au sein du cabinet Xerfi - © D.R.

Quelles sont vos prévisions pour 2025 sur la dynamique du marché de la transaction immobilière dans l’ancien ?

Notre scenario table sur une reprise progressive du marché cette année. Certes le rythme de croissance ne sera pas très soutenu, mais l’on parle bien d’un inversement de la tendance après deux années 2023 et 2024 de blocage pour cause de hausse brutale des taux de crédits.

Nous prévoyons ainsi pour 2025 une augmentation de 5 % du volume des transactions en France dans l’immobilier ancien, pour dépasser les 850 000 ventes. Il faudra certainement attendre 2026 pour que le marché connaisse une dynamique plus forte, soit une progression de 13 % des ventes de logements anciens à cet horizon.

Quelles sont les raisons de cette inflexion ?

La première d’entre elles est l’amélioration, bien qu’assez lente, du contexte des taux d’emprunt qui a permis de relancer les transactions. Ce phénomène est d’ailleurs tout à fait observable à travers la production de crédits, dont la courbe est très clairement orientée à la hausse depuis plusieurs mois.

Aussi, les banques sont reparties à l’offensive sur cet aspect. Leurs objectifs de production de crédits se révèlent, cette année, bien plus ambitieux, après un niveau de production décevant en 2024.

Sur quelle évolution des taux table votre analyse prospective ?

Nous pensons qu’ils vont se stabiliser. Alors oui, l’inflation a réduit. Oui, la BCE (Banque centrale européenne) a baissé ses taux. Pour autant, nous n’avons pas de garanties qu’elle poursuive cette dynamique baissière de ses taux directeurs.

Le plus important, selon nous, c’est la stabilité. C’est elle qui permet à présent aux Français de se projeter plus facilement dans leur acquisition immobilière, d’accélérer leur prise de décision.

Quelles sont vos prévisions concernant l’évolution des prix de l’immobilier ?

Après une année 2024 où ils n’ont que très peu baissé à l’échelle nationale, la courbe des prix devrait remonter légèrement dans les mois qui viennent, avant de progressivement se stabiliser. Si bien que nous tablons sur une année 2025 de stabilisation des prix. Pour 2026, nous envisageons un retour de la hausse, mais légère, soit 2 % en moyenne.

Au niveau de la distribution, quels sont les réseaux qui ont le mieux résisté à la crise de ces deux dernières années ?

Alors que les ventes de logements ont reflué de plus de 30 % dans l’ancien et de 50 % dans le neuf en 2023 et 2024, les réseaux de vente qui déployaient plusieurs activités (transaction, administration de biens, syndic…) ce sont ceux qui ont le mieux traversé la crise.

Cela étant dit, l’année 2024 s’est révélée difficile pour les enseignes de vente traditionnelle eu égard au contexte de marché. Les spécialistes de l’entremise immobilière ont fermé de nombreuses agences. A titre d’exemple, le parc des douze réseaux leaders a ainsi baissé de 5 % en un an.

Aussi, plus de 1 100 agences ont fait faillite entre mai 2023 et avril 2024, selon la FNAIM. Enfin le nombre de mandataires a, lui, reculé de 5 % en 2024, d’après nos calculs.

Quel regard porte votre étude sur l’évolution des réseaux de mandataires ?

2024 est la première année où l’on a observé des baisses, assez sensibles, du nombre des négociateurs au sein de ces structures. Et pour cause : ces professionnels sont plus exposés aux évolutions conjoncturelles, ils ne disposent pas des mêmes filets de protection que ceux dont on bénéficie dans les agences traditionnelles.

Cependant, cette baisse du nombre des mandataires s’est arrêtée assez vite. Les principaux réseaux commencent à enregistrer à nouveau une croissance de leurs effectifs. Cette dynamique illustre bien l’attractivité que conserve ce modèle. Un modèle, d’ailleurs, qui tend à se généraliser dans d’autres circuits de vente, et y compris au sein des réseaux traditionnels d’agence, comme on vient de le voir chez Foncia.

Au niveau des parts de marché, comment la filière est-elle structurée ?

Nous estimons que 1/3 des ventes immobilières sont réalisées de particulier à particulier, 45 % par les agences traditionnelles et 17 % par les mandataires. D’ici à 2030, les mandataires devraient atteindre 20 % de parts de marché, contre autour de 40 % pour les agences immobilières vitrées.

Outre ces deux modèles de distribution, il n’y en n’a pas d’autres. Ceux, dits alternatifs, qui ont tenté d’émerger avec leur modèle de néo-agences n’ont pas fonctionné. Ceux qui existent encore ont revu leur modèle, car celui sur lequel il s’appuyait auparavant était trop consommateur de ressources.