Immomatin Tour - Etape 6 : À Lille, l’immobilier fait de la résistance… mais à quel prix ?
Neuvième marché immobilier français en volume, Lille bénéficie d’une redressement des ventes dans l’ancien. Pourtant, les prix restent orientés à la baisse et l’attentisme gagne plusieurs segments. Du marché étudiant aux propriétés de prestige, la reprise demeure inégale. L’analyse des professionnels de la « Capitale des Flandres »
Avec 4 045 ventes enregistrées à fin avril 2026 sur douze mois, Lille reste l’une des principales places fortes de l’immobilier français. La « Capitale des Flandres » se classe au neuvième rang national, derrière Bordeaux (4 515 transactions), mais devant Strasbourg (3 261 ventes) et Rennes (3 205 ventes), selon les données de la Fnaim.
À l’échelle du département du Nord, le marché de l’ancien a retrouvé, ces derniers mois, des couleurs : les ventes y ont progressé de 4,6 % sur un an, soit un rythme comparable à celui de la moyenne nationale.
Sur le front des prix, en revanche, Lille affiche une tendance baissière. Au 1er juin 2026, ils s’établissaient en moyenne à 3 543 euros/m², en recul de 1,2 % sur un an. Les appartements se négociaient à 3 740 euros/m², contre 2 855 euros/m² pour les maisons.
Sur cinq ans, la baisse atteint 3,4 %, alors que les prix de l’immobilier ont progressé de 5 % à l’échelle nationale sur la même période.
Autre particularité du marché lillois : ses fortes disparités géographiques. À Tourcoing, située à une quinzaine de kilomètres, le prix moyen s’établit à 1 946 euros/m², soit 45 % de moins qu’à Lille. Et contrairement à la capitale des Flandres, les prix y ont progressé : +6,9 % sur un an et +4,9 % sur cinq ans.
Un marché à plusieurs vitesses
Ces écarts illustrent la diversité des marchés immobiliers au sein de la métropole lilloise. Alors que Lille intra-muros attire une clientèle variée, composée d’étudiants, de parents d’étudiants, d’acquéreurs de résidences principales et de familles, les communes résidentielles de Marcq-en-Barœul, Mouvaux ou Bondues, situées au nord, répondent aux attentes d’une clientèle haut de gamme ; Roubaix et Tourcoing offrant, de leur côté, des niveaux de prix plus accessibles.
Pour Thierry Trenchant, ambassadeur du Groupe Lestienne Immobilier, cette diversité n’empêche pas une évolution commune : les acheteurs sont, selon lui, devenus plus sélectifs.
« Le marché lillois conserve une bonne dynamique, mais il est devenu beaucoup plus exigeant depuis deux ou trois ans. Les acquéreurs sont toujours présents, mais ils prennent davantage leur temps. Ils comparent beaucoup et sont beaucoup plus sensibles au juste prix », observe-t-il.
Son groupe, qui compte une quinzaine d’agences et environ 60 collaborateurs, couvre Lille et une large partie de la métropole. Il s’appuie sur quatre enseignes : Le Lion Immobilier, JLW Immobilier, Brique Rouge Immobilier et Paris Lille Immobilier.
Une année 2026 en dents de scie
Cette prudence des acquéreurs est en droite ligne avec l’évolution de l’activité immobilière depuis le début de 2026 au sein de la cité lilloise.
« L’année peut être scindée en trois temps distincts, observe Dominique Nadal, franchisée Laforêt Immobilier. Elle fut d’abord marquée par une première partie »dans le dur« , dans un contexte d’incertitude géopolitique et économique et de remontée des taux de crédit ».
« Puis, à partir de mars et jusqu’à juin, reprend-elle, le marché est reparti, boosté par la vente de logements pour les étudiants, Lille étant une ville très étudiante. Mais depuis septembre, le marché s’est retourné, avec plus de difficultés, dans un contexte de hausse des taux ».
Parmi les moteurs du marché local, la population étudiante en demeure, en effet, un incontournable. Avec près de 240 000 habitants, Lille affiche un profil démographique jeune : plus d’un quart de sa population est âgé de 15 à 24 ans. Cette particularité soutient notamment la demande sur les studios et les petites surfaces.
Elle contribue aussi à rythmer l’activité des agences immobilières, avec des achats réalisés par les parents avant la rentrée universitaire.
Les investisseurs ont déserté le marché
Mais tous les segments ne bénéficient pas de cette demande. Longtemps présents sur le marché lillois, les investisseurs locatifs ont fortement réduit leur activité :
« Le marché des investisseurs s’est éteint, alors qu’il représentait auparavant 30 % de mon activité, ajoute Dominique Nadal. Et pour cause : l’encadrement des loyers est passé par là, et la rentabilité n’y est plus. À présent, ce sont »les bons pères de famille« qui achètent à Lille ».
Le haut de gamme n’échappe pas à l’attentisme
Le marché de l’immobilier de prestige connaît, lui aussi, des évolutions contrastées. Forte de trente-cinq années d’expérience dans l’immobilier lillois, Nathalie Forest dirige Nathalie Forest Sotheby’s International Realty.
« Nous sommes positionnés sur le marché du luxe, sur le segment de l’immobilier de caractère. Nous avons construit une vraie renommée », explique-t-elle.
Et de préciser : « Nous avons 158 mandats en apparent, et une cinquantaine en non-apparent (c’est le off market). Notre prix moyen de vente, entre les petits biens de charme et les grosses propriétés, tourne aux alentours de 1 million d’euros. »
Elle poursuit : « Nous vendons de beaux biens dans Lille intramuros, mais également sur toute la métropole lilloise. C’est-à-dire dans les secteurs les plus demandés : Marcq-en-Barœul, Mouvaux, Wasquehal ou encore Bondues. Notre portefeuille compte aussi bien les plus belles propriétés de la région que de plus petites, sises à la campagne », précise-t-elle.
Si sa clientèle dispose de moyens financiers importants, elle n’échappe pas aux incertitudes politiques et économiques. « Sans surprise, avec les élections présidentielles de 2027, on sent que les acquéreurs, même s’ils sont là et disposent de surfaces financières très importantes, sont attentistes, observe-t-elle. L’instabilité politique qui règne et le climat général freinent leur projet immobilier. En conséquence, le marché tourne au ralenti depuis juin, et nous avons connu un mois de septembre beaucoup plus calme que celui de 2025. Et ce, après un premier semestre pourtant très bon, avec de très belles ventes à la clé réalisées ».
Et d’ajouter : « Cette baisse d’activité nous a valu, d’ailleurs, des critiques de la part de certains de nos clients vendeurs, s’interrogeant sur notre manque de réactivité », reconnaît-elle.
Un regain d’activité depuis octobre
Nathalie Forest observe, toutefois depuis peu, un changement de comportement chez certains acquéreurs : « Heureusement, depuis le début du mois d’octobre, une tendance inverse se fait au grand jour, reprend-elle : les taux étant dans une phase de remontée, les acquéreurs réactivent leur projet dans la crainte que la flambée ne soit trop importante. Les biens entre 500 000 et 800 000 euros retrouvent ainsi un net regain d’intérêt. Les acquéreurs en quête de ce type de produits visitent et achètent ».
Il n’empêche : « Les propriétaires vendeurs sont parfois difficiles à convaincre, déplore-t-elle. Ils sont nombreux à surestimer facilement de 10 % leurs biens. Pour résumer, ceux qui vendent sont ceux qui sont au prix. Globalement, les vendeurs qui ne nous écoutent pas, qui n’entendent pas nos estimations, ne vendent pas. Nous avons un gros travail de pédagogie à faire auprès d’eux, bien plus qu’auparavant ».
Le Vieux-Lille, valeur sûre du marché de prestige
Dans le haut de gamme, certains quartiers conservent une belle attractivité au cœur de la cité. Le Vieux-Lille figure en tête des secteurs recherchés, aux côtés du quai du Wault et des abords du Bois de Boulogne.
« Le Vieux-Lille concentre plusieurs types d’architectures : maisons traditionnelles avec beaucoup de cachet, hôtels particuliers sont situés rue Royale ; quai du Wault, très demandé également, avec son magnifique bassin ; puis près du Bois de Boulogne, le poumon vert de Lille », énumère la dirigeante.
Autres quartiers de « la Capitale des Flandes » qui montent, grâce à un gros travail de végétalisation : les secteurs de Solférino et Jeanne d’Arc.
« Le marché du haut de gamme est assez particulier, notamment dans le Vieux-Lille. Sur ce segment, le prix au mètre carré ne suffit plus à déterminer la valeur d’un bien, remarque, quant à lui, Thierry Trenchant. L’adresse, l’architecture, la qualité de la rénovation, la présence d’un extérieur ou d’un parking jouent un rôle essentiel. »
Et de préciser : « Au-delà de ces critères, c’est surtout la rareté du bien ou de l’adresse qui fait la différence. Cela suppose aussi une stratégie de commercialisation spécifique et une diffusion sur des supports cohérents avec ce positionnement ».
Entre le poids de sa population étudiante, la diversité de ses quartiers et la présence d’une clientèle patrimoniale, Lille conserve plusieurs moteurs pour soutenir son activité immobilière.
Mais après trois années de crise, la reprise demeure fragile. Dans la « Capitale des Flandres », le retour des transactions passe désormais, plus que jamais, par le juste prix. Aux professionnels de l’immobilier de se montrer persuasifs.