Immobilier de luxe : le ciel s’éclaircit pour Barnes à Paris
Numéro un de l’immobilier de prestige à Paris avec 23 % de parts de marché de l’offre, selon les chiffres qu’il a communiqués, le réseau Barnes (18 bureaux dans la capitale et en petite couronne) annonce un redémarrage de son activité après deux années 2023 et 2024 de blocage.
« Après des exercices 2023 et 2024 synonymes de blocage, nous observons, depuis janvier 2025, un vrai redémarrage de l’activité à Paris. A fin mai, sur cinq mois glissants, notre réseau y affiche une progression de ses volumes de ventes de 37 % ».
« Par rapport à l’année 2022 au cours de laquelle tout se vendait, nous sommes revenus, en 2025, à des fondamentaux de marché plus sains : les taux de crédits, remontés proche des 3 %, ont redonné de la valeur à l’immobilier. »
« Aussi la baisse des prix, soit -10 % sur un an [avec de grands écarts entre arrondissements, marqués par des variations oscillant entre 0 % et -20 %] ont permis aux porteurs de projets immobiliers de retrouver de la capacité d’achat. »
Telle est la photographie que Richard Tzipine, directeur général de Barnes, a dressé de l’activité de l’enseigne immobilière haut de gamme à Paris, le mardi 6 mai 2025.
S’il touche, certes, tous les segments de marché dans la capitale, se positionnant ainsi sur des offres proches des 10 000 euros, le réseau Barnes affiche une moyenne de 14 450 euros/m² par bien vendu sur l’ensemble des vingt arrondissements parisiens.
Une vente à 100 millions d’euros dans le 7e
Segment le plus impacté en 2022 et 2023, celui des biens dont les prix se situent entre 1 et 3 millions d’euros « est bien reparti », a indiqué Richard Tzipine, réalisant ainsi 53 % des volumes de ventes de Barnes sur le premier trimestre 2025, devant celui des biens en-dessous de 1 million d’euros (35 % des transactions réalisées).
Quant au marché de l’ultra-luxe, certes confidentielle en termes de volume (moins de 3 % des ventes du réseau dans la capitale), il fut, en ce début d’année 2025 pour Barnes, le théâtre d’une vente exceptionnelle dans le 7e arrondissement : un hôtel particulier de 250 m2 de surface habitable, bénéficiant d’un jardin de 1 500 m2, vendu au prix de… 100 millions d’euros.
« Le 7e arrondissement reste la locomotive du luxe parisien (20 221 euros/m2), talonné par le 6e arrondissement (18 698 euros/m2). Ce 7e arrondissement attire notamment une clientèle étrangère fortunée en quête d’un pied-à-terre dans la capitale », a commenté le directeur général de Barnes.
Le vent en poupe du 18e
Il n’empêche, toujours selon Richard Tzipine, l’arrondissement véritablement gagnant est le 18e, dont les prix se sont envolés de 35 %, porté par l’engouement pour les secteurs de Montmartre, Pigalle et Martyrs.
« Si les tarifs qui s’y établissent s’affichent en moyenne entre 12 500 et 15 000 euros/m2 pour le bureau Barnes du secteur, les biens exceptionnels franchissent aisément la barre des 20 000 euros/m2, relève-t-on chez Barnes. Apprécié par la clientèle familiale, le 18e séduit par sa vie de quartier, ses maisons avec vue et ses prix encore jugés accessibles pour du très haut de gamme. »
Baisse des prix dans certains quartiers historiques prisés
Alors que certains arrondissements parisiens continuent de résister à la baisse, d’autres secteurs, autrefois convoités, connaissent une correction de leurs prix immobiliers. C’est notamment le cas du 8e arrondissement, où le prix au mètre carré a reculé de 9 %, ou encore du 2e, qui enregistre une chute de 12 %. Le 9e arrondissement, longtemps en tension, affiche un recul de 14 %.
Le 1er arrondissement fait exception : son offre limitée maintient une pression à la hausse sur les prix, qui restent élevés malgré un contexte globalement baissier.
Plusieurs facteurs expliquent ces évolutions contrastées. À commencer par la politique municipale, qui vise à restreindre la place de l’automobile dans le cœur de la capitale. Cette transformation urbaine tend à séduire une clientèle étrangère à la recherche de résidences secondaires, au détriment des familles parisiennes en quête de logements principaux.
Enfin, dans le 8e arrondissement, la baisse des prix s’explique par une diminution de la demande internationale, notamment dans les secteurs du Triangle d’Or et de la Madeleine, autrefois prisés par les acquéreurs étrangers.
Les biens à rénover séduisent de nouveau
Après une période où seuls les logements en parfait état trouvaient preneur, les biens nécessitant des travaux reprennent du galon sur le marché parisien, selon le réseau Barnes.
En 2023 et début 2024, les exigences de présentation frôlaient la perfection, sous peine d’importantes décotes ou d’invendus, selon le réseau immobilier de prestige. Mais depuis peu, les investisseurs, français comme internationaux, affichent un regain de confiance.
Appartements à rénover ou hôtels particuliers à transformer trouvent ainsi à nouveau preneurs, pour peu qu’ils soient bien situés. Ce retour en grâce s’accompagne d’un goût affirmé pour les éléments architecturaux typiquement parisiens — moulures, parquets en chêne — tout en intégrant des touches contemporaines comme du mobilier moderne et des équipements de confort, notamment la climatisation.
« Nous voyons revenir des demandes de rénovations complètes d’appartements de grande - voire très grande - taille », souligne Guillaume de Saint Lager, directeur de Barnes Interiors. À condition, précise-t-il, que l’adresse soit irréprochable, les acheteurs n’hésitent plus à engager des budgets conséquents.