L’encadrement des loyers est un renoncement à une liberté

Laurent Vimont, président de Century 21, a répondu à nos questions à Bruxelles, lors du passage du Tour de France en juillet dernier. Evènement incontournable de l’été auquel Century 21 est associé depuis plusieurs années. .

Quel constat dressez-vous sur les tendances du marché de l’immobilier de l’ancien à l’issue du 1 semestre 2019 ?

Il existe de grandes disparités, donc des potentiels de hausse différents, entre les marchés des métropoles et des villes moyennes. L’Île-de-France bénéficie à fond du phénomène de “gentrification” et assiste à l’arrivée en masse des cadres moyens. La Ville de Paris a peut être atteint un plafond de verre en 2019. Entre le 1 semestre 2018 et le 1 semestre 2019, les volumes de transactions atteignent des niveaux records en France. Le prix moyen au m² s’établit à 2 599 € au 1 semestre 2019, toujours en deçà du record observé au 1 semestre 2011 (2 693 €). À Paris, en 2019, on s’attend à une hausse de 7 % et un prix au m² qui va dépasser les 10 000 € en moyenne. Au-delà des grandes villes, la nouveauté est que la hausse s’étend partout. C’est ce que j’appelle l’effet “centrifugeuse”. Elle gagne la périphérie des métropoles. En revanche, sur les marchés de report, à mon avis, il y a encore de potentiels d'évolution importants. On n’a toujours pas retouché les prix de l’immobilier que l’on a connu en 2011.

Quels sont les faits les plus marquants sur le marché immobilier ?

Le plus marquant pour cette année est le volume de ventes. On n’a jamais réalisé dans le réseau de Century 21 autant de ventes qu’au 1 semestre 2019 grâce aux taux bas et à une soif d’acquisition des clients qui veulent être propriétaire et pour qui ces taux bas permettent de passer du “je veux acheter” à “je peux acheter”.

Aujourd’hui, pour 1000 € de mensualités, une banque prête environ 200 000 €. Il existe beaucoup de communes de France où le prix de vente moyen est évalué à 150 000 €. Pour 700 € par mois de mensualités aujourd’hui, on peut devenir propriétaire. Il existe même des régions où le prix d’achat et le crédit sont moins élevés que le loyer. Par ailleurs, ce qui m’a marqué en 2019 reste le pourcentage élevé d’acquéreurs qui achète pour essentiellement du locatif. Aujourd’hui, on a en France une vente sur quatre dédiée à l’investissement, ce qui représente une hausse importante de 38 % au 1 semestre 2019 par rapport à la même période en 2018.

En quoi l’investissement locatif est une forme d'épargne forcée ?

Il y a très peu de gens qui sont capables ou désireux de mettre chaque mois 500 € de côté pour se créer de l'épargne. En revanche, lorsqu’on emprunte quelque chose, on doit rembourser le crédit. On se créé une contrainte, qui est la mensualité et donc on se force à rembourser. Petit à petit, l’oiseau fait son nid. On se créé un capital et le crédit est payé en partie par le loyer du locataire. Or, si l’on met les 500 € de côté, par mois, payé par le locataire, on possède alors un appartement au bout de 15 ans et un loyer qui tombe tous les mois. C’est effectivement de l'épargne forcée.

Alors que l’arrêté préfectoral de l’encadrement des loyers a fait son retour depuis le 01/07/2019 à Paris, la Fnaim a décidé, le 03/07/2019, de déposer de nouvelles procédures, comme en 2015, 2016 et 2017 pour l’annulation du nouveau dispositif de l’encadrement des loyers, avec l’UNIS. Qu’en pensez-vous ?

On s’attend en 2019 à une augmentation de la pénurie de logements disponibles dans Paris parce que la mairie de Paris s’entête. Elle n’a pas compris que cela n’avait pas fonctionné la première fois et que cela avait causé des fortes conséquence graves avec des bailleurs. Ils quittaient le marché, vendaient leur appartement ou partaient directement en location saisonnière. Le parc locatif parisien s’est donc dégradé.

Par ailleurs, il y a eu un autre effet. Entre 2013 et 2018 : on a observé moins de bailleurs parisiens devenir propriétaire avec des achats notamment en première couronne. De manière synthétique, je pense qu’il faudrait peut-être moins inquiéter les bailleurs. L’encadrement des loyers est pour moi un renoncement à une liberté, qui est le droit de propriété.

Enfin, quelles sont les perspectives pour la fin de l’année 2019  ?

L’envie de devenir propriétaire semble partagée par le plus grand nombre. Le marché, soutenu par les conditions de crédit exceptionnelles, permet à une très large partie de la population d’accéder à la propriété. Si les taux n’augmentent pas, l’activité devrait rester dynamique cette année. Mais le retour de l’encadrement des loyers, à Paris notamment, pourrait freiner l’investissement locatif.

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