Réseau de mandataires : « L’immobilier résidentiel semble imperméable aux crises » (P. Benardeau)

Le réseau Agent Mandataire France tenait un stand en qualité d’exposant sur le salon RENT 2023. Qu’avez-vous retenu de cet événement ?

Le salon RENT fêtait, en 2023, ses 10 ans d’existence et nous sommes très fiers d’avoir fait partie de la douzaine d’exposants qui représentaient le secteur des mandataires immobiliers, sur environ 200 réseaux en France.

Cette année encore, l’effervescence de ce salon immobilier, devenu incontournable au sein de la profession, a mis en lumière sa capacité d’adaptation aux problématiques d’aujourd’hui, qu’elles soient :

• d’ordre écologiques, avec la question de la transition énergétique des passoires thermiques ;
• d’ordre financières, avec le développement de nouveaux modèles de financement comme le leasing immobilier ;
• d’ordre technologiques, avec l’intégration de l’intelligence artificielle dans la quasi-totalité de nos process immobiliers.

Quelles sont vos prévisions concernant la dynamique du marché immobilier en 2024 ?

L’année qui vient de s'écouler a été marquée, comme chacun sait, par la hausse des taux d’intérêt, les difficultés d’accès au crédit et des prix à la baisse.

Dans ce contexte de crise économique, acquéreurs et vendeurs cherchent à y voir plus clair concernant les évolutions à venir. Pourtant, la plus grande erreur serait de se laisser aveugler par une vision trop pessimiste de la situation.

Je reste convaincu, en effet, que le marché de la transaction immobilière est, structurellement, un océan de stabilité au milieu des vagues d’incertitude.

A condition de savoir le décrypter et de cibler les domaines les plus porteurs. En effet, la réalité du terrain est particulièrement contrastée.

Qu’en est-il, plus précisément, de la dynamique du segment de l’immobilier résidentiel ?

Avec environ 900 000 transactions qui devraient être réalisées sur l’ensemble de l’année 2023, l’immobilier résidentiel, en France, semble imperméable aux crises. Plusieurs facteurs contribuent à cette solidité.

Tout d’abord, la demande de logements reste constante, alimentée par la croissance de la population, la diversité des besoins en matière de logement (divorces, mariages, décès, départs des enfants du cocon familial, etc.) et les avantages fiscaux liés à l’accession à la propriété.

De plus, les taux d’intérêt, bien que plus élevés qu’auparavant, demeurent accessibles (si on les compare à la période entre 1970 et 2000), ce qui rend l’achat immobilier encore abordable pour de nombreux ménages.

La pénurie de logements disponibles continue, dans certains secteurs géographiques, de maintenir la demande, tout en préservant la valeur du patrimoine immobilier.

L’immobilier résidentiel continue donc de se démarquer comme étant un secteur relativement fiable et constant si on le compare à des défis auxquels font face d’autres segments du marché immobilier. 

A quelles autres catégories du marché de l’immobilier pensez-vous ?

Il faut garder une réalité à l’esprit : si le marché de la transaction immobilière demeure robuste, les secteurs de l’immobilier de bureau, du neuf (Vente en l'État Futur d’Achèvement, VEFA) et de la location traversent des turbulences majeures et croissantes, laissant planer l’ombre d’une possible bombe sociale.

Le marché de l’immobilier de bureau a été fortement perturbé par l’essor du travail à distance. La pandémie a incité de nombreuses entreprises à réduire leurs besoins en espace de bureau, entraînant une baisse de la demande. Les investisseurs se tournent désormais vers des options de diversification, laissant de nombreux bureaux vacants.

Concernant le secteur de l’immobilier neuf, face aux conditions bien moins avantageuses de crédit et aux prix toujours élevés des logements proposés, nous faisons face à la fois à une pénurie d’offres et un fort recul de la demande.

Enfin, le secteur locatif connait une crise majeure. Les primo-accédants, empêchés d’acheter, alimentent une demande locative déjà tendue. Les locations abordables sont rares, car de nombreux propriétaires optent pour la location saisonnière via des plateformes telles qu’Airbnb, générant une concurrence accrue pour les logements à louer à long terme.

De plus, les investisseurs locatifs font face à une pression fiscale croissante, réduisant leur rentabilité. Les réformes de la fiscalité foncière ont incité certains investisseurs à réduire leur exposition au marché locatif, créant ainsi une pression supplémentaire sur le logement locatif.

Enfin, il est un autre défi - et non des moindres : les passoires thermiques. Près de 5 millions de logements, dans l’Hexagone, sont considérés comme inefficaces du point de vue énergétique (classés G et F). À moins que des rénovations substantielles ne soient entreprises rapidement, de nombreux propriétaires devront retirer ces logements du marché locatif. Cette perspective accentuera davantage la rareté des logements à louer.