Immobilier ancien : un marché 2025 plus fluide et plus rationnel (Century 21 France)

« Il faut souligner cette incroyable capacité qu’à notre marché à s’autoréguler  », a commenté Charles Marinakis, président de Century 21 France, lors du traditionnel point presse qu’organise le réseau en début d’année destiné à dépeindre l’activité immobilière dans l’ancien en France.

C’est-à-dire ? A retrouver une certaine forme d’équilibre entre un niveau de volume de transactions « normal, dans des sphères raisonnables » quand les taux de crédit ne découragent pas l’acquisition (comme c’est le cas depuis plusieurs mois, compris entre 3,0 et 3,5 %).

« Notre marché de l’immobilier ancien vit en autarcie ? C’est très bien comme ça. Il n’est pas accompagné par des mesures fiscales ? C’est très bien comme ça aussi. » Et le patron de Century 21 France de s’adresser à nos législateurs : « Surtout, ne touchez à rien ! Laissez-nous faire !  »

Des volumes en nette progression, sans emballement des prix

Premier indicateur tangible de cette normalisation du marché : le nombre de transactions est reparti à la hausse. En France, près de 945 000 ventes seront enregistrées en 2025, contre environ 845 000 en 2024. Au sein du réseau Century 21 France et ses 960 agences, les volumes ont ainsi progressé de 11,6 % sur un an.

Autre fait notoire : cette dynamique ne s’est pas accompagnée d’une flambée des prix. À l’échelle nationale, le prix moyen au mètre carré s’est établi à 2 510 euros pour les maisons et 4 192 euros pour les appartements, soit une hausse limitée à 1,4 % dans les deux cas.

Les délais de vente, eux, sont restés maîtrisés - autour de 100 jours - traduisant un marché plus fluide, mais où les acquéreurs ont pris davantage le temps de comparer et de négocier.

Résidence principale en tête

La structure de la demande a, elle, nettement évolué. En 2025, la résidence principale a représenté plus de 68 % des acquisitions au niveau national, confirmant son rôle de «  moteur du marché ».

À l’inverse, l’investissement locatif a reculé, à 24,9 % des transactions, contre plus de 27 % en 2019. Une tendance lourde, observée également à Paris et en Île-de-France, où le retrait des investisseurs est apparu plus marqué.

Dans la capitale, « après avoir pris du temps a redémarré », a constaté Charles Marinakis, l’activité a progressé, l’an passé, de 3,9 %, avec un prix moyen de 9 557 euros/m², en hausse modérée de 2,6 %. Mais là encore, les délais de vente se sont fortement allongés par rapport à 2019, traduisant un marché plus rationnel, où la qualité du bien et sa performance énergétique ont pesé davantage dans la décision d’achat.

Des disparités territoriales marquées

Si toutes les régions ont affiché une reprise en 2025, les rythmes ont varié sensiblement en fonction des territoires. Les Hauts-de-France, les Pays-de-la-Loire, l’Île-de-France et la Nouvelle-Aquitaine ont figuré parmi les zones les plus dynamiques.

À l’échelle francilienne, les écarts se sont creusés entre maisons et appartements : ces derniers se sont vendus plus rapidement et à des prix en hausse, tandis que le marché de la maison est devenu plus sélectif.

DPE : un critère déterminant

Autre enseignement clé de l’année 2025 : l’impact direct du diagnostic de performance énergétique sur les valeurs immobilières. Les logements les mieux classés (A et B) ont bénéficié de surcotes importantes, tandis que les biens énergivores ont subi des décotes pouvant atteindre 21 % pour les maisons classées F ou G.

« La performance énergétique est devenue un critère de valeur à part entière. Les acquéreurs intègrent désormais très clairement le coût des travaux et les contraintes réglementaires dans leur décision », a souligné Charles Marinakis.

Un marché stable en 2026

Que présager pour 2026 ? Le scénario privilégié par les équipes de Century 21 France reste celui d’une poursuite de l’activité « à un rythme stable ». A condition, bien sûr, que « l’inflation et les taux de crédit demeurent contenus  ».