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Logement neuf : « Phénomène émergent de promoteurs qui stoppent des opérations » (P. Boulanger-FPI)

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Comment expliquer la baisse des mises en vente de logements neufs en France, soit un glissement des opérations de plus de 10 % au 2e trimestre 2022 ? L'éclairage de Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors de la présentation des chiffres du logement neuf, le 15 septembre.

Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). - ©  AP
Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). - ©  AP

La baisse des mises en vente de logements neufs a atteint, sur l’ensemble du territoire, 10,5 % au 2e trimestre 2022 (de 33 034 mises en vente au T1 2021 à 29 588 au T2 2022), et -14,6 % au 1er semestre 2022 (de 58 102 mises en vente au S1 2021 à 49 644 au S2 2022).

Ce repli peut s’expliquer par « l’arrêt pour des raisons économiques de programmes immobiliers, même quand ils sont purgés de recours, affirme Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le 15 septembre 2022, lors de la présentation des chiffres du logement neuf au 2e trimestre 2022. C’est un phénomène émergent dont on ne mesure pas encore l’ampleur. »

Qui des ventes en bloc et au détail ?

Concernant les ventes en bloc et les ventes au détail, elles chutent respectivement de 42,3 % et 16,8 % sur le même périmètre. Chutent qui associent, selon Pascal Boulanger « une crise de l’offre et, peut-être, une crise de la demande. » Alors que le stock de l’offre est stabilisé à huit mois (contre douze mois en 2018), les délais d’écoulement s’allongent dans plusieurs métropoles (Bordeaux, Nice, Lyon, Nantes, Dijon, Le Havre…).

Sur le terrain des autorisations de logements collectifs, elles sont à hauteur de 66 000 unités (sur 128 000 au total incluant les résidences gérées). « Dans le même temps, après les hausses intervenues en 2021 au-delà de 40 000, les autorisations de logements individuels en diffus retrouvent leur niveau moyen décennal, autour de 30 000 », selon la FPI.

Une baisse de la commercialisation jugée conséquente

En termes de mises en vente, la baisse est jugée conséquente (-10,5 %) au T2 2022 en dessous des niveaux antérieurs à la crise sanitaire en 2020. « Sous l’effet du manque d’offre et de la baisse des ventes en bloc et aux investisseurs particuliers, le repli des ventes totales est bien visible. Même si les ventes aux propriétaires occupants résistent mieux », déclare Pascal Boulanger.

La FPI considère « artificielle » la hausse du nombre d’autorisations de logements collectifs, en partir due à l’effet RE 2020. « Elle ne se retrouve pas dans le nombre des mises en vente qui restent orientée à la baisse », note-t-elle. À fin juin 2022, l’offre commerciale affiche un léger redressement, de -6,8 % par rapport au T2 2021 et de -14,6 % entre le 1er semestre 2021 et celui de 2022.

Avec 31 540 unités, les ventes totales « décrochent » au 2e trimestre 2022 (-24,3 % par rapport au T2 2021), en dessous de la moyenne des 2e trimestres depuis 2016 (plus de 41 000 unités). Le niveau moyen observé par l’observatoire FPI est de 38 734 ventes par 2e trimestre entre 2016 et 2022.

Selon la FPI, les ventes en bloc et aux particuliers investisseurs sont plus touchées. Au 2e trimestre 2022, les promoteurs ont vendu 24,3 % de logements en moins qu’au 2ème trimestre 2021. Tous les postes de ventes baissent à nouveau ce trimestre, note l’observatoire FPI. Si la baisse est mesurée pour les ventes au détail, elle apparaît plus sensible pour les ventes en bloc (notamment aux bailleurs sociaux) qui reculent de 42,3 %.

Rappel des 5 propositions de « l’appel de Strasbourg » en juillet 2022

  • Encourager les maires à construire en instaurant une servitude positive de densité et en redistribuant aux communes « bâtisseuses » une part de la TVA immobilière.
  • Libérer le foncier constructible à la source en inversant le régime fiscal des plus-values sur la détention foncière (la fiscalité augmenterait dans le temps au lieu d’être dégressive).
  • Redonner de la marge de manœuvre pour la solvabilité des ménages en appliquant une TVA réduite (10 %) aux logements issus d’opérations de démolition reconstruction (sobriété foncière), sous condition de ressources des accédants.
  • Instaurer une pause normative.
  • Soutenir les particuliers investisseurs dans le logement, en créant un statut du bailleur professionnel.

Ce sont les cinq propositions de la Fédération des promoteurs immobiliers lancées aux pouvoirs publics, aux parlementaires et à l’opinion publique, lors du congrès à Strasbourg, les 7 et 8 juillet 2022.

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