Marché immobilier : la reprise de l’activité est bien là (Bien’ici)

Le ton est donné : l’activité reprend, doucement mais sûrement, portée par un regain de confiance des ménages, un assouplissement des conditions de crédit et une baisse des prix qui redonne un peu d’oxygène au marché.

Une demande en forte hausse : les acheteurs sont de retour

Le signal le plus fort de cette reprise est sans conteste, nous indique l’étude la plateforme Bien’ici, la nette augmentation de la demande pour les biens à vendre, en hausse de +13,9 % au niveau national sur un an. Après une année 2024 en recul (-5 %), les acheteurs reviennent en force.

Le nombre de contacts par annonce explose, en particulier pour les appartements (+23 % sur un an), tandis que la progression est plus mesurée pour les maisons (+6 %). Ce regain d’intérêt s’explique par un climat plus favorable à l’acquisition : les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3 %, et les prix commencent enfin à refluer après des années de hausses continues.

Autre signe encourageant : le trafic sur la plateforme Bien’ici atteint des sommets, avec des records de fréquentation depuis janvier. Cette dynamique traduit réactivation des projets immobiliers, longtemps suspendus face à l’incertitude économique et à la remontée des taux.

Mais cette reprise n’est pas homogène sur tout le territoire. Certaines régions, comme l’Île-de-France et l’arc méditerranéen, concentrent l’essentiel de la tension du marché, en raison de leur dynamisme économique et démographique. Le baromètre montre ainsi une hausse de +17 % du niveau de tension national (rapport entre la demande et l’offre) en un an, avec des pics locaux bien au-delà de cette moyenne.

Une offre qui se maintient mais un pouvoir de négociation accru

Du côté de l’offre, les signes sont plus contrastés. Globalement, le volume d’annonces de biens à vendre est en léger recul par rapport à début 2024 (-2,7 %), mais reste nettement supérieur à celui de 2022 (+39 %). Cette baisse touche surtout les appartements (-7 %), tandis que l’offre de maisons se stabilise (+0,6 %).

Dans ce contexte, les vendeurs doivent composer avec des acquéreurs de mieux en mieux informés et moins enclins à accepter les prix affichés sans discussion. Selon une étude de Laforêt, citée dans le rapport, 86 % des ventes font aujourd’hui l’objet d’une négociation, contre 61 % en 2022.

Ce rééquilibrage du rapport de force en faveur des acheteurs s’observe aussi dans les délais de vente. Le temps de diffusion moyen des annonces s’allonge de 3 jours par rapport au premier trimestre 2024, signe d’un marché où les acquéreurs prennent davantage le temps de comparer et de négocier.

Les disparités régionales sont notables : si l’Île-de-France voit ses délais raccourcir de 5 jours, les Pays de la Loire enregistrent un allongement de +12 jours, traduisant probablement un désajustement entre les prix affichés et les attentes des acheteurs.

Des prix enfin orientés à la baisse

Après avoir longtemps résisté, les prix affichent enfin une tendance baissière significative. En moyenne, le prix au mètre carré diminue de -1,9 % sur un an, avec des baisses plus marquées pour les appartements (-6 % sur deux ans) que pour les maisons (-1 % sur deux ans).

Ce mouvement de correction, amorcé depuis mi-2023, s’accélère au premier trimestre 2025, sous l’effet combiné de la baisse de la demande en 2024 et du regain de pouvoir de négociation des acheteurs.

Les prix restent néanmoins très variables selon les zones. À Paris, le prix moyen au m² s’établit à 11 249 €, en légère hausse de +2 % sur un an, mais en recul de -3 % sur deux ans. En Île-de-France (hors Paris), les prix sont en baisse généralisée : -0,2 % pour les appartements, -7 % pour les maisons.

Dans les zones rurales, on observe au contraire une légère remontée (+0,2 % sur un an, +3 % sur deux ans), sans doute portée par une demande post-Covid toujours active dans certains bassins de vie à taille humaine.

Par ailleurs, le classement des villes en plus forte hausse ou baisse de prix révèle des écarts impressionnants. Salon-de-Provence (+51 %), Malakoff (+33 %) ou Tourcoing (+30 %) tirent leur épingle du jeu, tandis que Wattrelos (-34 %), Les Mureaux (-26 %) ou Saint-Brieuc (-25 %) enregistrent de fortes chutes du prix médian des appartements.

Le neuf en timide redémarrage

Autre secteur scruté de près par le portail Bien’ici : celui de l’immobilier neuf. Longtemps sinistré, il montre enfin quelques signaux de reprise. L’offre de programmes neufs est en hausse (+12 %), et la demande suit (+24 %). Si les prix continuent de grimper (+3 % sur un an), l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire depuis le 1^er avril semble déjà produire ses premiers effets.

Les promoteurs peuvent y voir une lueur d’espoir après plus de deux années de crise. Reste à savoir si cette embellie sera durable, alors que les coûts de construction et les exigences réglementaires pèsent toujours fortement sur la rentabilité des opérations.

Le printemps, saison clé pour confirmer la tendance

Ce premier trimestre 2025 signe un retour à une forme de normalisation du marché immobilier, avec une demande revigorée, une offre relativement abondante et des prix enfin orientés à la baisse. Les conditions d’achat sont réunies pour favoriser les transactions, en particulier pour les ménages primo-accédants qui retrouvent un peu de marge de manœuvre grâce à la baisse des prix et aux dispositifs publics.