Location : un marché à bout de souffle (étude Bien’ici)

Le marché locatif français poursuit sa descente dans le rouge. Au deuxième trimestre 2025, la demande de logements à louer a progressé de 9,5 % en un an, alors qu’elle avait doublé au cours des cinq dernières années, peut-on lire dans l’étude Stat-ici.

Dans le même temps, l’offre de logements à louer a continué sa dégringolade, atteignant son plus bas niveau depuis 2021, avec 6,3 % de biens en moins en un an, et -14 % en deux ans. Ce déséquilibre nourrit une tension locative généralisée, perceptible dans toutes les grandes métropoles et même dans des villes de taille moyenne.

« En 2025, le marché s’apprête très certainement, à nouveau, à traverser une période de tensions, sans signe d’apaisement en vue », résume David Benbassat, président de Bien’ici.

Et d’ajouter : « Plusieurs éléments rendent la recherche d’une location de plus en plus exigeante pour de nombreux Français. L’arrivée en nombre des étudiants sur le marché locatif chaque été pourrait avoir un impact plus marqué cette année. Ces jeunes, souvent contraints budgétairement, sont confrontés à une demande locative déjà très forte, exacerbant la rareté des biens disponibles, notamment dans les grandes villes universitaires. »

Pour les agents immobiliers, cette tension se traduit par une pression accrue des candidats, plus nombreux, mais aussi plus exigeants et stressés. En parallèle, les propriétaires se montrent plus sélectifs, parfois frileux face aux travaux imposés par la réglementation énergétique.

Le DPE, catalyseur de la crise

Parmi les facteurs qui grippent le marché, l’interdiction à la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis janvier 2025 a joué un rôle déterminant, rappelle-t-on chez Bien’ici.

Ces biens, souvent des petites surfaces, ont quitté en masse le parc locatif. Résultat : la part des passoires thermiques (classées F et G au DPZ) dans l’offre locative a déjà diminué de 4 points par rapport à 2024.

Mais cette interdiction n’est qu’une première étape : dès janvier 2028, ce sont les biens classés F qui sortiront à leur tour du marché. À terme, ce sont 6 % de l’offre locative actuelle qui risquent de disparaître, accentuant la pénurie et rendant la rénovation énergétique incontournable pour les bailleurs.

Pour les agents immobiliers, le DPE devient ainsi un argument central dans le conseil aux propriétaires. En fonction du classement énergétique d’un bien, il faut désormais anticiper des travaux, discuter d’une mise en vente ou orienter vers la location de courte durée lorsque cela est possible.

Des loyers toujours orientés à la hausse

Sans surprise, ce déséquilibre chronique entre offre et demande continue d’alimenter la hausse des loyers. Depuis 2022, les loyers ont progressé de 15 % en moyenne en France, atteignant 18,90 €/m² au deuxième trimestre 2025.

La hausse sur un an est particulièrement marquée dans certaines villes : +8 % à Reims, +5 % à Marseille, Montpellier, Strasbourg ou Rennes. Dans les métropoles dynamiques comme Paris (1 017 € pour un studio, +2 % en un an), la hausse reste contenue mais les niveaux atteignent déjà des sommets.

Dans un contexte où les locataires prolongent leur bail par peur de ne pas retrouver de logement abordable, la rotation sur le marché locatif ralentit et fige une partie de l’offre. Résultat : les tensions risquent de durer encore plusieurs années, au moins jusqu’en 2028, selon les prévisions.

Transaction : une éclaircie qui pourrait soulager la location

Bonne nouvelle en revanche pour les professionnels de la transaction : le marché de la vente reprend des couleurs grâce à des conditions de financement plus favorables. Le volume d’annonces de biens à vendre a progressé de +7 % sur un an sur le portai Bien’ici, les contacts acheteurs de +11 %, et les prix sont globalement stables.

Cette reprise peut indirectement soulager le marché locatif, en permettant à des locataires solvables de devenir propriétaires et libérer leurs logements. Mais cet effet reste limité face à l’ampleur de la pénurie locative.

Quelles stratégies pour les agents immobiliers ?

Dans ce contexte, la mission des professionnels ne se résume plus à trouver des locataires ou des acquéreurs. Il s’agit désormais de conseiller, rassurer et accompagner des clients souvent désorientés. Quelques pistes se dessinent :

• Accompagner la rénovation énergétique des biens pour préserver leur valeur locative ou faciliter leur mise en vente avant interdiction.
• Mieux valoriser les biens « sans travaux » et leur performance énergétique dans les annonces.
• Cibler les investisseurs locatifs, alors que le gouvernement planche sur une feuille de route pour relancer la construction et l’investissement locatif d’ici 2026.
• Informer les bailleurs sur les nouvelles aides disponibles et les échéances réglementaires.