« Le modèle du crédit immobilier à la française est menacé » (J. Carmona, Crédit Mutuel Arkéa)
« Le crédit immobilier à la française est-il en danger ? On peut se poser la question avec les normes Bâle 4 en Europe. Les risques pour l’immobilier de la sur-réglementation bancaire sont réels », a déclaré Julien Carmona, président du Crédit Mutuel Arkéa, le 25 novembre 2025 lors de la 12e édition du Speed dating sur l’immobilier d’Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels.
Ce propos de Julien Carmona, président du Crédit Mutuel Arkéa, concerne la supervision bancaire européenne pilotée par la BCE qui, depuis 2014, vise à renforcer le cadre prudentiel du système financier.
Selon Julien Carmona, le modèle français de crédit immobilier - taux fixe, protection des emprunteurs, coût du risque quasi nul (0,02 % en 2024) - est menacé par les décisions européennes.
« La BCE veut imposer aux banques françaises les contraintes des pays qui pratiquent le LTV (valorisation annuelle du bien), alors que notre modèle repose sur le LTI (capacité d’emprunt calculée sur les revenus) », a-t-il fait savoir.
Une multiplication par quatre des exigences en fonds propres ?
Les conséquences sont prévisibles avec la multiplication par quatre des exigences en fonds propres d’ici à 2032, l’obligation d’expertise des biens (qui ajouteront coûts et délais) et la remise en cause indirecte du taux fixe à long terme.
« Dans le cas d’une Vefa, quand le bien n’est pas construit, quelles seront les valorisations et garanties ? », a questionné Julien Carmona.
« Un surplus bureaucratique de la gouvernance »
Dans une tribune publiée par La Revue Banque en octobre 2025, il a listé les risques : hausse des tarifs pour les emprunteurs, réduction de la capacité de financement, exclusion des ménages fragiles de l’accès au crédit, asphyxie du secteur immobilier…
« Plus une banque a un portefeuille de crédits habitat peu risqué, plus ses exigences en fonds propres vont augmenter », a regretté Julien Carmona, alors que le secteur est encadré par les règles nationales avec le HCSF et le doublonnement des coûts sécuritaires.
Au motif d’une meilleure stabilité du système financier, le « curseur va trop loin avec un surplus bureaucratique de la gouvernance. C’est un frein à l’innovation et à la capacité d’entreprendre des banques. Il est urgent d’en avoir conscience et de trouver un meilleur équilibre entre principe de précaution et financement de l’économie », a-t-il dit.
« Nos concurrents anglo-saxons amorcent un mouvement inverse »
Et d’ajouter : « Pendant ce temps, nos concurrents anglo-saxons amorcent un mouvement inverse de dérégulation. Il ne s’agit pas de plaider pour un retour en arrière, ni de nier les progrès nécessaires que le secteur doit encore accomplir. Mais rappelons-nous le rôle fondamental des banques qui est de financer l’économie réelle et d’accompagner les grands défis de notre époque ».
Selon Crédit Mutuel Arkéa, le financement bancaire de l’habitat en France représentait 286 Md€ d’encours de crédits, soit près de 25 % des crédits immobiliers accordés aux ménages de la zone Euro, en juillet 2025.