« Dans un marché à 950 000 ventes, tous les bons agents peuvent travailler » (O. Descamps, iad)

Olivier Descamps (iad), l’instabilité politique a-t-elle un impact sur la confiance des porteurs de projets immobiliers au point de les reporter ?

Olivier Descamps : Vendeurs et acquéreurs préfèrent un climat stable pour se projeter. C’est une évidence. Néanmoins, depuis six à huit mois, ils sont habitués à cette instabilité politique. Et l’on a vu une croissance très forte des transactions depuis le début de l’année. Pour les propriétaires bailleurs, c’est en revanche plus difficile.

L’activité du marché aurait été un peu décevante au printemps dernier, selon le portail SeLoger. L’avez-vous vérifiée chez iad ?

Olivier Descamps : Non. Chez iad, nous avons battu un record de transactions, soit 7 400 ventes en un seul mois. Et les chiffres de septembre confirment ceux de l’été, puisque l’on devrait afficher entre 20 et 25 % de croissance en rythme mensuel.

Il n’empêche, nos entrepreneures restent vigilants et à l’écoute des courtiers et banquiers sur la stabilité des taux. Mais nous nous félicitons d’un été et d’une rentrée de septembre d’un très bon niveau.

Monsieur le député, quel est vote point de vue ? On sait combien la confiance est capitale pour se lancer dans un projet d’acquisition et le climat ne s’y prête pas vraiment…

Lionel Causse : Cette instabilité, je la vois tous les jours à l’Assemblée nationale : depuis les dernières élections législatives, nous avons trois blocs qui n’arrivent pas à s’entendre sur la politique à conduire pour le pays et trouver des compromis. Et dans ce contexte, le secteur du logement en est directement impacté, même si les difficultés qu’il rencontre ne sont pas récentes.

Aujourd’hui, sur le marché de l’immobilier neuf, le contexte de crise est fort. Nous n’arrivons pas à produire de logements, ni à se mettre d’accord sur les aides réglementaires et financières qui permettraient de relancer la production de logements.

Le fait de ne pas avoir de cap, ni de politique du logement amplifie ce contexte de crise que nous vivons. Et nous avons aussi ce besoin vital, sur le long terme, de faire évoluer notre parc immobilier pour qu’à l’horizon 2050 nous ayons des logements vertueux.

En tant que politique, nous avons du mal à trouver des réponses pour rassurer le secteur du logement. Je me félicite tout de même de voir que le secteur compte des acteurs qui sont très mobilisés. Et engagés. Qui cherchent à apporter des réponses.

Olivier Descamps (iad) : La présidente de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier), Danielle Dubarc, demande depuis longtemps la création d’un ministère de l’Habitat, embrassant les secteurs de l’immobilier ancien et neuf, du logement social et de l’environnement. Puis citons Robin Rivaton, président de Stonal, qui a récemment dit : « Avant de loger vert, logeons bien, et avant de loger bien, logeons.  »

Il est indispensable d’avoir une politique de l’habitat plus forte en France si l’on veut sortir de l’ornière dans laquelle nous sommes.

Guillaume Fourt (Meilleurtaux), depuis la rentrée de septembre, on voit des barèmes de taux annoncés par les banques en légère hausse, comprise entre 0,10 et 0,25 %. Vous confirmez ? Pour quelles raisons les taux de crédits augment-ils ?

Guillaume Fourt : Nous sommes plutôt sur une hausse de 0,10 point sur les barèmes. Aussi, toutes les banques n’ont pas augmenté leurs taux. Certaines les ont même stabilisés depuis plus de trois mois. On voit également que cette instabilité politique avait été anticipée par les banques.

Aussi, elles sont de retour, elles jouent toutes pleinement leurs rôles de préteuses. Donc, nous avons plutôt une stabilité des taux, voire un ajustement, et ce malgré la démission du gouvernement Bayrou, et la révision à la baisse de la note souveraine de la France par Fitch.

Pourquoi ce léger ajustement à la hausse ?

Guillaume Fourt : J’insiste, nous ne sommes plus dans une dynamique baissière, mais bien dans une dynamique de stabilité. Pourquoi ce léger ajustement ? Il y a, bien sûr, cette instabilité qui rajoute un peu de pression sur les banques, elles sont attentives à gérer leurs risques, leurs conditions de refinancement.

Quels sont les profils d’acquéreurs qui ont le plus facilement accès au crédit ?

Guillaume Fourt : L’ensemble des banques sont revenues sur le marché. A partir du moment où les critères HCSF sont respectés, les banques accompagnent leurs clients dans leurs projets, quels que soient leurs profils.

Le niveau d’apport reste aussi un critère déterminant. Avec un bel apport, on a en général accès à un taux et à un financement plus avantageux. Il faut que le projet soit préparé. L’apport est certes important mais il tend à baisser, autour de 10 %. Fin 2024 et même début 2025, les banques demandaient des apports plus importants. Ce qui permet de favoriser la réalisation de transactions. Les banques jouent aussi des coudes pour récupérer les primo-accédants qui sont, pour elles, des nouveaux clients.

Concernant la production de crédits, elle est en hausse et cela va durer. On devrait atteindre les 140 milliards d’euros de production sur l’année. Même constat sur les volumes de transactions : on devrait se situer entre 900 000 et 920 000. Lorsque l’on regarde les niveaux des années passées, ce sont des rythmes classiques, en tout cas pour l’ancien, car pour le neuf, comme évoqué, la situation est préoccupante.

Abordons à présent cette question du fameux statut du bailleur privé. Qu’en attendre, Lionel Causse ? Est-ce le levier qui manque pour relancer l’investissement locatif ?

Lionel Causse : Il faut que les investisseurs privés reviennent. C’est l’objectif. Or, ils ont disparu du marché du neuf. Il faut relancer la production. On voit que les Français sont partis sur des placements, notamment bancaires, en tout cas autres que ceux qui concernent l’investissement immobilier. Pourquoi ? A cause de la disparition du Pinel.

Le parcours résidentiel est cassé : nous avions auparavant entre 40 000 et 50 000 logements par an avec du locatif intermédiaire, or cette dynamique a disparu, notamment sur les territoires tendus. Pour rassurer les investisseurs, il y a urgence à ce que ce statut du bailleur privé soit mis en place.

Olivier Descamps : Le statut du bailleur privé, je le rappelle, permet de pouvoir amortir sur 15 ou 20 ans ; de pouvoir louer en nu ; et d’être exonéré de plus-value à la revente, en tout cas plus tôt.

L’investissement locatif est une attente forte des Français, et notamment des jeunes générations. Chez iad, nous sommes de grands supporters de ce statut du bailleur privé pour relancer l’investissement locatif, qui pèse entre 12 % à 15 % de nos transactions. Nous avons aussi développé, depuis quelques années, la gestion locative, et nous accélérons dans ce domaine.

Lionel Causse : Ma crainte, sur ce statut du bailleur privé, est qu’il ne faudrait pas que le prochain gouvernement mise tout sur cette mesure, et que, par ricochet, supprime les aides sur le logement social, sur le PTZ et ou encore sur MaPrimeRénov’. Il est important de conserver une vision globale de la politique du logement.

Olivier Descamps, une question sur le nouveau calcul du DPE, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2026, et faisant passer certains logements de G à E. Est-ce une bonne mesure ? Une bonne nouvelle pour le marché de la transaction ?

Olivier Descamps : 800 000 logements qui ne pouvaient pas être loués et qui vont revenir à la location, c’est une très bonne nouvelle pour le marché.

Lionel Causse : Je suis effectivement favorable à ce que l’on revoit ce coefficient d’électricité. [Le coefficient de conversion de l’électricité, actuellement fixé à 2,3, sera abaissé à 1,9. Cette évolution vise à corriger une inégalité de traitement pénalisant l’électricité, énergie fortement décarbonée, au profit du gaz ou du fioul importés, NDLR]. Je suis un fervent partisan du DPE : il est important de connaître l’état de son logement.

Sur la question des diagnostiqueurs, qui font un travail remarquable, la profession doit-elle être assainie ? C’est comme dans tous les métiers, certains professionnels font très bien leur travail, d’autres moins. Des démarches ont été entreprises ces derniers temps, à l’instar de la création d’un ordre des diagnostiqueurs, une initiative que j’avais proposée à la ministre Valérie Létard de lancer. Le projet est toujours à l’étude.

Avant que le politique ne se saisisse de la question, la profession des diagnostiqueurs doit définir ses niveaux de compétence, de contrôle et de formation. Ce que j’ai demandé dans le rapport que j’ai remis en juillet, c’est que l’État prenne ensuite ses responsabilités, définisse ce qu’il attend en termes de formation et de contrôle.

Olivier Descamps : Il est important de rappeler que ce métier des diagnostiqueurs est très majoritairement sain, avec des acteurs sérieux, nationaux, je pense au réseau Ex’im. Attention à ne pas faire un focus sur quelques brebis galeuses…

Guillaume Fourt, quelles sont les perspectives de niveaux de taux pour les mois qui viennent ?

Jusqu’à la fin de l’année, on ne verra pas de grosses envolées des taux, nous devrions être plutôt sur une stabilité, soit des taux moyens enregistrés entre 3,20 % et 3,40 % selon la durée, c’est-à-dire entre 15 et 25 ans.

Pour 2026, c’est plus délicat à prévoir. Mais pour les banques, l’année 2026 démarre dès octobre prochain : les dossiers qui sont mis en place en octobre seront réalisés tout début janvier. Et bonne nouvelle : on voit que les banques ses mettent en marche pour maintenir ces taux et conserver une bonne dynamique sur ce marché du crédit immobilier.

Après, il faudra quand même surveiller les deux prochaines cotations de la France, en octobre et en novembre. Il est possible qu’elles soient révisées à la baisse, et cela pourrait avoir un impact sur le marché obligataire, notamment sur l’OAT à 10 ans, que les banques surveillent pour mettre en place les taux longs. Aujourd’hui on constate que l’OAT à 10 ans est supérieur au taux de « Monsieur et Madame Tout le monde » sur 25 ans.

Quels conseils pratiques donner aux agents immobilier pour accompagner leurs clients dans ce contexte ?

Guillaume Fourt : Le premier serait de ne pas chercher à faire des simulations pour voir si le dossier peut passer sur des taux qui sont trop bas. Il est plus judicieux de prendre un taux moyen et essayer de chercher la durée la plus longue quand on a des critères d’endettement qui sont trop importants.

Deuxièmement : se faire accompagner par des courtiers qui connaissent bien le marché, et qui ont une vision globale de tous les partenaires bancaires, notamment ceux qui, à des moments-clés, peuvent mettre en place des « boosters » permettant de baisser le taux moyen.

Olivier Descamps, quelle dynamique commerciale prévoyez-vous chez iad dans les mois qui viennent ?

Nous sommes confiants. Dans un marché atour des 950 000 transactions, avec des taux inférieurs à 3,5 %, tous les bons professionnels peuvent travailler. Nous concernant, iad est certainement sur un trend qui nous permettra d’approcher les 10 % de parts de marché des ventes intermédiées.