Crédit immobilier : la crise a favorisé l’emprunt des ménages aisés au détriment des primo-accédants

Alors que les taux de crédit ont augmenté, le taux d’usure baissé et les prix de l’immobilier continué de croître, les conditions d’accès au crédit immobilier se sont fortement resserrées au profit des ménages les plus aisés. C’est ce qu’a observé la société de courtage en prêts immobiliers La Centrale de Financement au cours des dernières semaines.

Dressant les premières tendances constatées sur le marché du crédit immobilier, La Centrale de Financement a ainsi réalisé une analyse comparative des différentes transactions ou dossiers traités entre avril et juin 2020 par rapport à la même période en 2019. En s’interrogeant sur ces trois principaux points : à quel type de profils la crise a-elle-profité ? Dans quelles conditions et pour quels projets ?

Maintient des mesure restrictives

« La récente décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de maintenir les mesures restrictives relatives à l’octroi de crédit immobilier (limitation de la durée des prêts à 25 ans et taux d’endettement inférieur à 33 %) est une mauvaise nouvelle pour le marché », constate le courtier. « Une décision qui aura pour conséquence directe de limiter encore davantage l’accès à la propriété des emprunteurs les plus modestes, à commencer par les primo-accédants, déjà particulièrement affectés par la crise économique… » 

Malgré cette conjoncture inédite et une légère augmentation des taux de crédit constatée au mois de juillet 2020, les conditions d’emprunt demeurent favorables, plus particulièrement pour les prêts sur une durée de 10 et 25 ans. 

Hausse du montant moyen du prêt

Dans un contexte de forte incertitude, les banques ont, par ailleurs, privilégié les meilleurs dossiers afin d'éviter le risque de défaut, constate le courtier. Dressant un état des lieux de la période de crise (avril, mai et juin 2020), La Centrale de Financement a également constaté une augmentation du montant moyen du prêt, dont la hausse la plus marquante a été constatée en comparant les mois de mai 2019 et 2020. Sur cette période, le montant moyen des prêts contractés a augmenté de 14,24 % (pour les dossiers finalisés).

«  La hausse du montant du prêt pourrait notamment trouver une explication dans l’augmentation des prix de l’immobilier, engendrant une hausse structurelle du montant des crédits contractés sur la période analysée  », déclare Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement.

Cette augmentation des prix de l’immobilier à un impact direct sur le profil des emprunteurs en mesure d’accéder au crédit. Il s’agit principalement de ménages aisés, dont le revenu moyen s'élève à 57 171€ en moyenne entre avril et juin 2020 (pour les dossiers finalisés). Sur la même période, en 2019, le revenu moyen s'élevait à 53 419€. Le revenu moyen des ménages emprunteurs au deuxième trimestre 2020 est donc supérieur de 7,02 % par rapport au deuxième trimestre 2019.

L’apport personnel de plus en plus indispensable pour les primo-accédants

Alors que les primo-accédants ont été particulièrement impactés par la crise, avec la mise en chômage partiel de nombre d’entre eux, ces derniers se sont retrouvés fortement pénalisés face à l’emprunt immobilier. Leur proportion par rapport au nombre total d’emprunteurs a globalement diminué sur la période d’avril à juin entre 2019 et 2020. La part du nombre de primo-accédants est donc passée de 34 % pour les dossiers finalisés en avril 2019 à 26 % en avril 2020. Toujours concernant les dossiers finalisés, cette part est passée de 37 % en juin 2019 à 33 % en juin 2020.