« Un recentrage sur la résidence principale et la primo accession » (Joris Delapierre, Nexity IDF)

« Nous nous sommes recentrés, en 2025, sur la résidence principale et la primo accession. Notre mix client en Île-de-France a beaucoup évolué. Jusqu’alors, nous étions devenus un peu trop dépendants des ventes en bloc, à la suite de la période Covid », a révélé Joris Delapierre, directeur général Île-de-France de Nexity, le 15 avril 2026.

Et de reprendre : « Comme tous les promoteurs, avec le début de la crise, nous avons eu tendance à transformer certaines opérations initialement conçues pour l’accession en vente en bloc, soit en logement social locatif, soit en logement locatif intermédiaire. L’État a demandé aux bailleurs sociaux de nous aider et d’absorber une partie des stocks que nous avions lancés en accession, pour les transformer en intermédiaire. »

« Chez Nexity, nous n’en avons pas vraiment eu besoin parce que nous le faisions déjà. Néanmoins, notre mix a pu monter jusqu’à 70 % de ventes en bloc, pour seulement 30 % de ventes au détail. Cette dépendance est trop forte, nous essayons donc de revenir vers un équilibre 50/50 : 50 % de ventes en bloc au sens large, et 50 % de ventes au détail ».

Les investisseurs particuliers ne représentent que 14 % des ventes de logements neufs, contre 40 % en 2016

En 2025, Nexity a enregistré 12 008 réservations de logements sur l’ensemble de ses activités, dont 3 022 logements en Île-de-France, un chiffre en hausse de 15 % sur un an et représentant 10,4 % de part du marché francilien.

En Île-de-France, les primo-accédants représentent 80 % des clients particuliers de Nexity en 2025 (contre 72 % en 2024). En revanche, les investisseurs particuliers ne représentent que 14 % des ventes de logements neufs sur ce même marché, contre 40 % en 2016. Les ventes en bloc représentent 60 % des ventes franciliennes de Nexity (contre 52 % à l’échelle nationale).

« Concernant la vente au détail, nous sommes à 80 % de résidences principales et 20 % d’investisseurs. Sur les 80 % de résidences principales, il faut compter à nouveau 90 % de primo-accédants. Nous avons vraiment capitalisé sur ce segment en 2025 et c’est ce qui nous a permis de retrouver de la profondeur de marché  », a complété Joris Delapierre.

« Nous nous battons encore tous, entre promoteurs, pour faire rentrer du stock »

« Il y a deux mois, à l’annonce du plan Relance Logement de Sébastien Lecornu, Premier ministre, et du dispositif Jeanbrun, j’étais plutôt optimiste. Il y avait une forme d’engouement, un regain de confiance. Je ne sais pas si les 40 000 logements annoncés par le Gouvernement seront bien au rendez-vous, mais il y avait une volonté d’aller de l’avant, de redonner confiance aux ménages, de faire en sorte qu’ils arrêtent d’épargner et reviennent sur le marché. Depuis, il y a eu les élections, le contexte international, les vacances… tous ces éléments ont ralenti l’activité.

La guerre en Iran est avant tout un sujet de confiance. Quand les ménages observent le contexte actuel, ils se projettent moins sur l’achat d’un bien immobilier. Autre élément structurant : l’énergie. Elle impacte directement le pouvoir d’achat des ménages. Quand un ménage fait le premier pas pour acheter un appartement, le plus important pour lui, au-delà du prix, c’est de savoir ce que cela lui coûtera réellement ensuite. Tout ce qui touche à l’énergie a donc un effet direct sur la commercialisation, mais aussi sur la technique parce que cela peut se traduire demain par des hausses de coûts de construction. Il faudra surveiller cela de près.

Nous avons une double crise : une crise de la demande à l’échelle nationale, mais surtout une crise de l’offre sur le marché francilien. Nous nous battons encore tous, entre promoteurs, pour faire rentrer du stock, parce que c’est le pétrole du marché. Si l’on n’a pas une offre bien calibrée, bien pensée, en fonction des besoins du territoire, cela ne fonctionne pas. En Île-de-France, nous avons encore cette profondeur de marché, tout l’enjeu est donc d’y répondre correctement. »

« Le dispositif Jeanbrun est un bon dispositif »

« Il faut laisser le dispositif Jeanbrun courir dans le temps. Nous sommes sur un sujet d’investissement patrimonial, avec une durée de détention longue, plutôt que sur une logique de type Pinel. Il faut permettre cette détention longue : c’est ce qui aide aussi à réduire sa fiscalité. Dans la période actuelle, il faut conserver l’actif le plus longtemps possible.

Nous travaillons beaucoup à l’aspect de la communication sur le dispositif. Le sujet est aussi de bien former les équipes commerciales pour qu’elles sachent l’expliquer.

J’estime que ce dispositif a du sens, parce qu’il peut contribuer à relancer le marché locatif, qui est aujourd’hui dans une situation catastrophique. Si nous avons autant de logements dégradés, autant de marchands de sommeil, c’est aussi parce que nous n’avons plus un marché locatif capable de répondre correctement aux besoins, notamment en Île-de-France. »

Municipales : « Quand il y a une bascule politique, nous mettons les projets en attente »

« À l’échelle nationale, les maires sortants ont souvent été reconduits. C’est aussi vrai sur le marché francilien. En revanche, nous avons certains secteurs, notamment la Seine-Saint-Denis, où il y a eu davantage de bascules. Il y a parfois eu des passages du PS à LFI, mais ce sont souvent des majorités plurielles, où l’on retrouve aussi des écologistes, parfois des communistes. Tout le monde parle d’une grande surprise ; en réalité, ce n’en est pas forcément une.

En Seine-Saint-Denis, il faut aussi attendre que les conseils territoriaux et les EPT soient complètement en place. Les décideurs restent malgré tout, pour l’essentiel, les mêmes. La Seine-et-Marne est un peu touché par les bascules, dans une moindre mesure le Val-d’Oise également. Ailleurs, la situation a été plus stable. Mais toute élection municipale a des conséquences sur nos calendriers.

Dans tous les cas, quand il y a une bascule politique, nous mettons les projets en attente. Nous allons voir les nouvelles équipes, nous leur expliquons pourquoi le projet a été conçu de telle manière, en espérant trouver un terrain d’entente. Et s’il faut effectuer des modifications, nous les faisons. Pour un nouvel élu, reprendre un projet de l’équipe précédente, même lorsqu’il en partage une partie de la logique, est toujours politiquement compliqué. Dans la majorité des cas, en discutant, nous arrivons à trouver un consensus. »

« Dans la grande majorité des cas, nous retravaillons sereinement les sujets avec les élus »

« Quand, en revanche, un projet a cristallisé de fortes tensions, nous savons qu’il faudra parfois revoir notre copie. La position de Nexity est claire : nous agissons avec les territoires. Si une majorité a été élue contre un projet, et tant que le terrain n’a pas été acquis ou que les travaux ne sont pas lancés, il n’est pas question d’aller contre l’avis d’une collectivité et de la population. Bien sûr, cela peut représenter des frais, du temps, de l’énergie déjà engagée, mais ce n’est pas notre ligne. Dans la grande majorité des cas, nous retravaillons sereinement les sujets avec les élus.

Lorsque des villes ont basculé, nous avons stoppé les lancements commerciaux qui étaient prévus après les élections. La première chose que nous faisons, c’est tout arrêter, rencontrer le nouvel élu, et voir avec lui dans quel calendrier et sous quelle forme le projet peut éventuellement repartir.

Il faut compter au minimum six mois pour reprendre les projets, le temps que les équipes se mettent en place, que les cabinets s’installent et que les services retrouvent leur rythme. Pour les maires réélus, il y a évidemment moins de sujets, même s’il peut y avoir un peu de latence. À l’inverse, une réélection peut aussi être une opportunité : quand un maire a annoncé un projet dans son programme et qu’il est largement réélu, il peut appuyer plus vite sur le bouton, parce que le permis a déjà été travaillé depuis longtemps et que cela permet d’enclencher une dynamique.

J’ai été surpris de voir des maires qui ont continué à délivrer un permis, en pleine campagne municipale. Ils ont eu le cran de le faire, alors même qu’il est toujours délicat de signer un permis de construire juste avant une échéance électorale. Nous avons d’ailleurs obtenu beaucoup de permis en février et début mars, même s’il faut rappeler qu’un nouvel exécutif a encore la faculté, dans les trois mois, de retirer certains permis s’il s’y oppose. Pour l’instant, je n’ai pas de retour négatif là-dessus. »

Joris Delapierre, directeur général Île-de-France de Nexity.