Intermédiation immobilière : « L’État nous déclare la guerre » (Stéphane Fritz, Guy Hoquet)
Par Christian Capitaine | Le | Agence immobilière indépendante
Dans un rapport qu’elle rend public, mercredi 7 juin 2023, sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière, l’Autorité de la concurrence préconise « d’assouplir et de clarifier » la loi Hoguet, qui réglemente les activités de transaction immobilière. « L’Etat déclare la guerre aux agents immobiliers détenteurs d’une carte de transaction », s’insurge Stéphane Fritz, président du réseau de franchise immobilière Guy Hoquet. Voici les six recommandations de l’Autorité.
Le torchon brûle entre les pouvoirs publics et les professionnels de l’immobilier. Après les conclusions du CNR Logement, lundi 5 juin 2023, qui n’ont guère suscité d’enthousiasme - et c’est un euphémisme - au sein de la profession, l’Autorité de la concurrence entre dans la danse.
Saisie par le ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique d’une demande d’avis concernant le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière, l’Autorité de la concurrence monte au créneau, ce mercredi 7 juin 2023.
Pour rappel, l’entremise immobilière constitue la sous-catégorie de l’intermédiation immobilière, qui regroupe à la fois les activités d’entremise et de gestion immobilière (la vente de fonds de commerce, la location ou encore la gestion immobilière ne sont pas concernées par cet avis).
La loi Hoguet doit être clarifiée et assouplie (Autorité de la concurrence)
Premier constat de l’Autorité : « La loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui encadre le métier de professionnel de l’entremise immobilière pourrait, en raison de l’évolution du secteur, être clarifiée et assouplie. »
L’Autorité relève notamment que cette loi « constitue un frein à une offre de services innovants ou à une baisse des taux de commission qui sont en moyenne de 5,78 % TTC en 2022, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne (environ 4 % TTC) ».
« Si les taux de commission des professionnels de l’entremise en France étaient ramenés à la moyenne européenne, un gain annuel de près de 3 milliards d’euros pourrait être dégagé au bénéfice des ménages. »
L’Autorité constate par ailleurs que « la loi Hoguet n’est plus en adéquation avec les pratiques actuelles puisqu’aujourd’hui de nouveaux acteurs non soumis à cette disposition proposent des services similaires à des services d’entremise immobilière, sans que le nombre de litiges ou de contentieux ait particulièrement augmenté ».
« Circulez, il n’y a rien à voir ! » (Stéphane Fritz, Guy Hoquet)
« En clair : l’Etat déclare la guerre aux agents immobiliers détenteurs d’une carte de transaction, s’insurge Stéphane Fritz, président du réseau de franchise immobilière Guy Hoquet (550 agences en France), ce mercredi 7 juin 2023. Celles et ceux qui s’interrogeaient sur la considération du gouvernement pour les professionnels du logement après le sabordage du CNR ont désormais la réponse : circulez, il n’y a rien à voir ! »
L’autorité justifie ensuite ses recommandations : « Elles visent à améliorer la qualité des prestations de l’entremise immobilière et à en réduire le coût, dans un contexte de forte augmentation des taux d’intérêt et des enjeux de rénovation énergétique. »
Et d’ajouter : « Dans un contexte où les taux d’intérêt connaissent une forte augmentation et où l’offre de biens immobiliers est de plus en plus orientée vers une démarche de développement durable (performance énergétique, lutte contre les gaz à effet de serre), un renforcement de la protection économique des consommateurs conjuguée à un assouplissement des conditions dans lesquelles les professionnels proposent leurs services contribuerait à soutenir le pouvoir d’achat et l’accès au logement. »
Les 6 recommandations de l’Autorité de la concurrence
• 1/ Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires.
• 2/ Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur.
• 3/ Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
• 4/ Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité.
• 5/ Mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière. La base de données des valeurs foncières (dite base DVF) mise à disposition du public à titre gratuit comporte des biais. En effet, le prix de vente du bien indiqué dans la base correspond à la base taxable au titre des droits de mutations et inclut donc le montant des honoraires quand ceux-ci sont payés par le vendeur. Cela est de nature à augmenter artificiellement le prix de vente du bien et limite l’intérêt de cette base de données pour les particuliers et les professionnels qui l’utilisent essentiellement pour estimer le prix des biens. L’Autorité recommande de mettre à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat relatives aux caractéristiques des biens immobiliers, à leurs prix de vente et aux commissions perçues par les professionnels de l’entremise.
• 6/ Supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.
Les deux options d’assouplissement de la loi Hoguet
Une première option vise à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Cette option est assortie de deux recommandations :
- l’exclusion du champ d’application de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers ;
- l’insertion d’une disposition dans le code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.
Une seconde option s’attache principalement à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et simplifier les conditions d’accès à la profession.
S’agissant de la clarification du périmètre de la loi Hoguet, l’Autorité propose :
- de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière,
- de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive.
Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.