L’offre locative repart, mais les tensions restent intactes
Après trois années de repli, le marché locatif retrouve un peu d’oxygène, selon l’Observatoire de Bien’ici. Cette amélioration ne suffit toutefois pas à résorber la crise : les studios et deux-pièces restent en pénurie dans la plupart des territoires sous l’effet d’une demande toujours plus forte et d’une offre structurellement insuffisante.
Le marché locatif français envoie un signal positif. Après trois années de contraction, le nombre de logements proposés à la location est reparti à la hausse au premier semestre 2026, selon l'Observatoire de Bien’ici : l’offre progresse de 12,5 % sur un an.
Cette amélioration reste toutefois insuffisante pour enrayer une crise installée depuis plusieurs années. Le stock de biens disponibles demeure inférieur de plus de 50 % à son niveau de 2019 (année de référence avant la période Covid), tandis que la pénurie se concentre désormais sur les studios et les deux-pièces.
« Le marché locatif reprend des couleurs après trois années au plus bas, mais il ne faut pas s’y tromper : nous sommes très loin d’un retour à la normale. La vraie difficulté se concentre aujourd’hui sur les petites surfaces », résume David Benbassat, président de Bien’ici.
Une reprise très incomplète
Ce rebond observé depuis le début de l’année marque une rupture après plusieurs exercices marqués par la baisse de l’offre. Pour autant, le marché reste loin de son équilibre d’avant-crise.
l’Observatoire de Bien’ici montre également toutes les régions ne connaissent pas la même évolution. Alors que Paris limite la casse avec une offre inférieure de 25 % à celle de 2019, le recul atteint 45 % en Île-de-France et près de 57 % dans les autres régions.
Certaines métropoles affichent néanmoins une dynamique plus favorable. Nantes dépasse désormais son niveau d’avant-crise, avec une progression de l’offre de 58 % sur un an, tandis que Strasbourg retrouve un niveau comparable à celui de 2019. À l’inverse, Bordeaux reste sous forte tension malgré un rebond récent.
Les studios concentrent toutes les tensions
L’amélioration du marché ne profite pas aux petites surfaces, qui concentrent désormais l’essentiel des difficultés. Les studios et deux-pièces représentent près des deux tiers de la demande locative nationale alors qu’ils ne constituent que 56 % des biens disponibles. À Paris, huit demandes sur dix concernent ces typologies de biens immobiliers.
Cette pénurie se traduit directement sur le terrain. Certaines agences immobilières reçoivent jusqu’à un millier d’appels en une heure pour une seule annonce de studio, fait-on savoir chez Bien’ici.
Parallèlement, les propriétaires arbitrent de plus en plus en faveur de la vente. En 2019, près des trois quarts des studios mis sur le marché étaient proposés à la location. En 2026, ils ne sont plus que 47 %. Pour la première fois, la majorité des studios commercialisés est destinée à la vente.
« Un studio ou un deux-pièces, c’est aujourd’hui le bien le plus demandé et le plus rare du marché locatif. Étudiants, jeunes actifs, personnes seules, familles monoparentales : tout le monde se retrouve sur les mêmes annonces, au même moment », souligne David Benbassat.
Une tension alimentée par plusieurs facteurs
La crise des petites surfaces ne s’explique pas uniquement par un déficit de construction de nouveaux logements. Le ralentissement de la rotation du parc locatif joue également un rôle majeur. Les locataires restent plus longtemps dans leur logement, réduisant mécaniquement le nombre de biens remis sur le marché.
À cela s’ajoute la disparition progressive des logements les plus énergivores. Les annonces concernant des biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ont été divisées par cinq depuis 2019. Beaucoup de propriétaires préfèrent désormais vendre plutôt que remettre ces logements en location après rénovation.
Le pouvoir d’achat constitue, enfin, un frein supplémentaire. À Paris, le loyer médian d’un studio atteint désormais 1 100 euros. Selon Bien’ici, il faut disposer d’un revenu équivalant à près de deux fois le Smic pour accéder à ce type de logement dans la capitale.
« Le sujet n’est plus seulement de trouver un logement disponible, c’est aussi de pouvoir se le payer. Quand il faut deux fois le Smic pour louer un studio à Paris, on touche autant à une question de pouvoir d’achat qu’à une question de pénurie », estime David Benbassat.
L’entrée en vigueur du nouveau statut du bailleur privé pourrait contribuer à relancer l’investissement locatif, tout comme la réintégration progressive de certains logements après l’évolution des règles du DPE.
Reste que ces mesures devront répondre à une évolution plus structurelle : la taille moyenne des ménages continue de diminuer et près de quatre Français sur dix vivent désormais seuls, ce qui alimente durablement la demande pour les petites surfaces.