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Où va le marché immobilier en 2023, selon Meilleurs Agents

Par Christian Capitaine | le | Actualité

Quel bilan dresser pour le marché en 2022 ? Quel est l’impact de la hausse des taux sur les niveaux de transactions ? Et, surtout, à quoi s’attendre en 2023, aussi bien en termes d'évolution des prix que de dynamique transactionnelle ? La réponse avec les experts de la plateforme Meilleurs Agents.

A Marseille, les prix de l’immobilier ont grimpé de 20 % en deux ans. - © D.R.
A Marseille, les prix de l’immobilier ont grimpé de 20 % en deux ans. - © D.R.

Avant de dresser les perspectives, intéressons-nous à l’état des lieux. « Les fondamentaux économiques qui portaient le marché immobilier de ces cinq dernières années sont en train de changer, observe Thomas Lefebvre, directeur scientifique Meilleurs Agents et SeLoger (Group Aviv). L’environnement des taux, notamment, se trouve bouleversé. Et cela ne sera pas sans perturber le marché immobilier. » De là à nous diriger vers un retournement dudit marché ?

Pour 2022, le constat est sans appel : « La dynamique de marché reste globalement bonne », affirme Thomas Lefebvre. Tout d’abord du côté du volume des transactions. « Avec une prévision de l’ordre d’1,1 million de ventes réalisées d’ici la fin d’année, 2022 devrait frôler le record historique atteint en 2021 », constate ce dernier.

Marseille toujours aussi convoitée !

Sur le front des prix, même tendance : « Le marché reste globalement dynamique, reprend-il, avec une augmentation moyenne de +5,7 % en France sur les douze derniers mois, ce qui est tout à fait conséquent. »

Des disparités apparaissent toutefois au grand jour selon les zones géographiques étudiées, la palme de la plus forte hausse revenant aux zones rurales, où les prix y ont augmenté de 5 % ces douze derniers mois.

Dans les dix plus grandes villes de France, la tendance se révèle pareillement haussière (+4,9 %), comme, d’ailleurs, dans le top 50 des villes du pays, où les prix ont grimpé de 5,4 %. Avec, toutefois, des dynamiques hétérogènes en fonction des grandes villes : alors que Lille, Nantes et Bordeaux ont marqué le pas, Marseille et Strasbourg sont sorties grandes gagnantes avec, pour la cité phocéenne, une hausse de 20 % au cours des deux dernières années.

A l’opposé, Paris a continué de boire la tasse, avec une chute du prix au mètre carré de 1,2 %. « Certes la baisse reste, cette année, légère dans la capitale, mais depuis l’été 2020, la chute atteint 3 % », relève Thomas Lefebvre.

Quel impact de la remontée des taux ?

« La récente remontée des taux d’intérêt (1,9 % au 1er septembre 2022 contre 1 % en janvier de la même année) amorcée depuis début 2022 fait naître de nouvelles interrogations », affirme-t-on chez Meilleurs Agents. Où l’on ajoute : « Cette hausse n’est pas terminée (Meilleurs Agents table sur une hypothèse « privilégiée » de 2,75 % au 1er janvier 2023, NDLR). Elle ne sera pas sans conséquence sur la demande, qui sera plus contrainte », avec un pouvoir d’achat des Français en baisse.

Pour en prendre la mesure, le calcul du taux d’effort (le rapport entre la mensualité du crédit payé par un ménage et son revenu) permet de mesurer l’impact de la hausse des taux sur la solvabilité d’un ménage représentatif de chaque marché. « Le taux d’effort moyen en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt. En revanche, les territoires pour lesquels le taux d’effort est le plus élevé, donc les villes les plus chères, seront les plus impactés par cette hausse, indique  La demande devrait ainsi être plus fortement affectée à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle », indique le directeur scientifique Meilleurs Agents et SeLoger.

Quel état des stocks en France ?

Dernier éclairage sur l’état des lieux du marché immobilier en 2022 apporté par Meilleurs Agents : l’état des stocks de biens à vendre en France. « La pénurie d’offre ne concerne pas tous les territoires, relève-t-on au sein du portail immobilier. Si une pénurie de l’offre se fait ressentir dans sa globalité sur le marché français ces dernières années, des réalités différentes existent selon les territoires, avec notamment une pénurie exacerbée pour le monde rural avec des stocks divisés par deux depuis 2019. » 

Par ailleurs, quatre dynamiques différentes sont constatées dans les 51 plus grandes villes de France :

  • Une forte pénurie qui touche la majeure partie des grandes métropoles soit 30 villes à l’image de Marseille, Montpellier ou Grenoble.
  • Une légère pénurie qui concerne 13 villes dont Nice, Rennes, Lille et Strasbourg.
  • Une légère sur-offre comme c’est le cas à Toulouse, Bordeaux, Nantes et Angers
  • Une forte sur-offre à Paris (où les stocks sont au plus haut depuis 4 ans), Lyon, Villeurbanne et Mérignac.

France : des prix en hausse de 3 % en 2023

Reste les perspectives pour les douze prochains mois. En partant de l’hypothèse où l’inflation resterait élevée (au-dessus de 4 %), où le taux de chômage se stabiliserait en-dessous de 8 % et la chute de la production de crédits se situerait aux alentours de 20 %, « il paraît assez évident que le marché immobilier devrait connaître un ralentissement en termes de prix et de volumes de transactions par rapport aux années précédentes », conclut Thomas Lefebvre.

Plus en détails, sur le terrain des prix, le marché progresserait de 3 %. Quant aux volumes de transactions, il devrait repasser sous le million de ventes, avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois. 

Mais là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France.

  • Pour le marché de Paris, une baisse de -3 % est anticipée. D’ici septembre 2023, son prix immobilier devrait donc se rapprocher de la barre symbolique des 10.000€ /m².
  • Les 10 plus grandes villes de France devraient voir leur prix immobilier légèrement augmenter de +1 %, 
  • Les 50 plus grandes villes de France vont augmenter de +3 %. Le marché restera donc dans cette hiérarchie post-Covid avec des villes moyennes qui augmenteront plus vite que les plus grandes agglomérations françaises.
  • Les zones rurales seront, suivant cette même dynamique, plus préservées, avec une augmentation plus franche de +5 % à venir.

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