Immobilier d’entreprise : « Un gel des prises de décision » (F. Goupil de Bouillé, Colliers France)

« Ces mauvais chiffres sont le résultat d’une succession de difficultés en France et à l’international. Et, plus perturbant, il y a un gel des prises de décision chez les investisseurs et utilisateurs », a repris Frédéric Goupil de Bouillé, directeur du pôle conseil de Colliers France.

Dans le bureau, « des difficultés conjoncturelles et structurelles »

Selon Colliers France, les chiffres du premier trimestre 2026 pourraient annihiler l’objectif d’un marché 2026 à 15 milliards d’euros. Dans le bureau, les « difficultés sont conjoncturelles et structurelles. Structurelles car nous découvrons une forme de normalité et conjoncturelles en raison des tensions géopolitiques.

« L’OAT est remonté à un niveau élevé (3,90 % en mars), les coûts de financement grimpent alors qu’ils ont été longtemps bas, voire anormalement bas. Dans ce contexte, nous proposons des clés de compréhension du marché. Les investisseurs nous écoutent car nous connaissons les utilisateurs et leurs exigences », indique Frédéric Goupil de Bouillé.

L’offre disponible de bureaux a augmenté de 9 % sur 1 an. 6,3 millions de m² sont vacants en Île-de-France. « La baisse de la demande est incontestable. Pour nombre d’immeubles, la messe est dite. Ils sont  »injouables«  et nécessiteront des opérations lourdes, des démolitions-reconstructions. La reconversion de bureaux en logements est mathématiquement intelligente mais pas partout. Nous sommes dans l’attente d’une impulsion politique et d’une évolution de la législation. Par défaut, les maires se retrouvent en première ligne », dit-il.

L’impact de l’IA dans l’immobilier tertiaire est suivi avec attention. « Je vois deux conséquences. D’abord sur la structure des effectifs et notamment des cols blancs, avec des répercussions attendues dans les fonctions support. Ensuite dans l’organisation des espaces, la gestion des postes de travail et les gains de productivité recherchés. Nous accompagnons nos clients dans cette réflexion. L’IA et le travail à voix haute posent, par exemple, la question des open space. Il y a un retour des petits espaces », dit-il.

62 % de l’investissement francilien dans le QCA

« Le marché de l’immobilier est à l’arrêt en ce début 2026, dans une posture d’attentisme, et subit un vrai coup de froid sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise », indique l’équipe Études & Recherche de Colliers France, le 7 avril 2026, à propos des indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise au T1 2026.

Le bureau retrouve, avec 696 millions d’euros investis, le faible poids observé en 2024 (37 % de l’investissement en immobilier tertiaire), selon Colliers France.

L’Île-de-France réunit 69 % du volume investi. 62 % de l’investissement francilien est toujours concentré dans Paris QCA. L’ajustement baissier des valeurs métriques des bureaux reprend après une année 2025 stabilisée. Le marché du bureau en Île-de-France marque le pas au T1 2026. La demande placée atteint 367 700 m² (4 000 m² de plus qu’au T1 2021), le moins bon 1^er trimestre des 20 dernières années. Il marque un recul de 15 % de la demande placée sur 1 an, avec de fortes disparités géographiques.

Sept grandes transactions ont été signées au T1 2026, représentant 21 % de la demande placée francilienne (dont une seule dans Paris QCA). La «  pénurie de grands gabarits explique la contre-performance globale. Les surfaces intermédiaires, surtout les petites surfaces de -1 000 m², sont en hausse sur 1 an », selon Colliers France, auteur de l’étude « La Défense, du marché de report au marché de référence » (24 pages) publiée en mars 2026.