« Les villes moyennes et du littoral ont de la profondeur locative » (N. de Bucy, Perl)

Dans le domaine de l’investissement locatif, quels sont les chiffres marquants du démembrement de propriété, adossé à de l’ULS ou de l’ULI ? Au bout de 15 ou 20 ans, quels choix font les nus-propriétaires, qui ont profité d’une décote de 30 à 40 % du prix d’acquisition, à la fin de l’usufruit ?

Ayant démarré il y a 20 ans, nous avons l’expérience des premiers débouclages puisque 300 de nos clients ont récupéré leur pleine propriété et 1 500 lots vont être débouclés dans les quatre ans à venir. Chez Perl, 60 % mettent le logement à la vente et réalisent leur investissement au terme de la convention et 40 % poursuivent la location. Le propriétaire récupère l’usufruit, en moyenne, au bout de 17 ans.

Nous voyons venir une clientèle de plus en plus jeune, avec une certaine surface financière. En 2022, 25 % de notre clientèle a moins de 40 ans, propriétaires de leur résidence principale et primo-investisseurs dans la pierre. Ils ont une capacité d'épargne ou d’emprunt de quelques centaines d’euros par mois, ayant à l’esprit de préparer leur retraite.

Pendant longtemps, deux raisons ont motivé l’investissement en nue-propriété : la constitution d’un patrimoine diversifié et la transmission avec une fiscalité allégée. Ces deux ressorts fonctionnent toujours aujourd’hui. Un 3^e ressort a fait son apparition, de manière significative, lié au contexte actuel, c’est celui de la préparation de la retraite.

Le démembrement de propriété est un bel outil car il n’y a pas de charges d’entretien, pas de risque d’impayés ou d’inoccupation, pas d’IFI… C’est un produit de capitalisation. À la fin de la convention, soit l’investisseur vend le bien et récupère le capital, soit il le garde pour le louer ou, plus rarement, pour l’habiter.

Le démembrement a longtemps été associé à une clientèle très senior et haut de gamme, cherchant des appartements ayant vue sur la Méditerranée ou sur la tour Eiffel. Les temps ont changé. Il y a plus de clients qu’on ne le croit.

Ce type de produit patrimonial est-il proposable sur l’ensemble des territoires ?

Le démembrement adresse de nouveaux territoires que nous n’avions pas explorés jusqu'à maintenant, sur des localisations autres que les grandes métropoles. Les villes moyennes, entre 20 000 et 100 000 habitants, et celles sur littoral ont une vraie profondeur locative. Dans certaines villes en bord de mer, des populations ont des difficultés à se loger, en locatif ou en accession. Or elles font vivre et animent ces villes.

Le mouvement a été initié avant le Covid puis s’est accéléré. L'épargne privée peut soutenir le logement abordable. C’est la possibilité de redynamiser des centres-villes. Dans des villes comme Dieppe (Seine-Maritime), Douai (Nord), Pont-l'Évêque (Calvados) et Dax (Landes), des dynamique locales se mettent en place, notamment grâce au programme Action Cœur de ville.

Les élus locaux interviennent et mettent toute leur énergie. Prenons l’exemple de Dieppe, des logements ont été construits sur le terrain de l’ancienne usine Renault qui fabriquait les Alpine. C’est la collectivité qui a fléché ce bâtiment historique. L’ULS a permis que l’opération se fasse.

Quelle est la répartition géographique de votre offre immobilière ?

En 2023, 40 % de notre offre se situe en région parisienne, 30 % dans les grandes métropoles et 30 % dans les villes moyennes et littorales que nous développons, avec toujours comme principe de proposer de très bons emplacements en centre-ville. L’ULS, qui représente 70 % de notre activité, et l’ULI pour 30 % sont des réponses appropriées.

Perl intervient-il dans le domaine de la rénovation des bâtis ?

La VEFA représente 80 % à 85 % de notre commercialisation. Pour un promoteur, le démembrement et la création de logements abordables peuvent équilibrer une opération. Le reste de nos produits est dans l’ancien. Nous participons donc à sa rénovation. Selon la note énergétique, satisfaisante ou prépondérante, la rénovation de bâtis fait partie des possibilités.

Nous avons réalisé des opérations de transformation de bureaux en logements au Vésinet (Yvelines), de surélévation à Paris (15^e arr.) avec Art 65, de transformation de logement libre en logement abordable, et de réhabilitation lourde, comme à Toulouse avec Le Fidélio (modification d’un immeuble de 5 500 m² de bureaux en 152 logements en centre-ville).

C’est une petite partie de notre activité qui a vocation à grandir. Depuis septembre 2022, le parc est labellisé grâce à l’organisme d'évaluation Orama en tenant compte des trois piliers économique, sociétal et de performance énergétique.

Les chiffres de l’immobilier (ventes dans le neuf et transactions dans l’ancien) sont en net repli en 2023. L’investissement en nue-propriété est-il sur la même pente descendante ?

Non, il n’y a pas de parallèle car nous ne sommes pas sur le même marché. Nos clients promoteurs sont sur la vente en accession. On ne touche pas cette clientèle. Nous sommes même en croissance au premier trimestre 2023.

En 2022, l’activité a été soutenue jusqu'à fin août 2022, s’est tassée pendant deux mois, puis est repartie en novembre 2022 avec des opérations lancées sur les nouveaux territoires que j'évoquais et des tickets moyens moins ambitieux. Nous avons fait entre 700 et 800 logements en 2022, mieux qu’en 2021 avec 700 logements.

Quels messages avez-vous portés au Salon du patrimoine immobilier à Paris, les 6 et 7 avril 2023 ?

Sur ce salon, il était important de rencontrer notre écosystème, c’est-à-dire notre réseau de conseils en gestion de patrimoine indépendants, les réseaux bancaires et d’assurance. 90 % de notre distribution passent par cet écosystème qui adresse directement aux investisseurs particuliers. Les 10 % restants sont des des ventes en direct et en bloc.

Pendant les deux jours, nous avons pu être à l'écoute du marché et présenté notre actualité, notamment notre développement dans les villes moyennes. Nous avons aussi montré que nous tenions nos promesses, entre lancements et débouclages de nos opérations, 20 ans après notre création.