« Le syndic professionnel est l’avenir de la copropriété » Henry Buzy-Cazaux, IMSI


Le mercredi 20 novembre 2019 | Logiciel de syndic
Henry Buzy Cazaux -
L’ordonnance sur la réforme du "droit de la copropriété des immeubles bâtis (Journal Officiel du 31/10/2019) doit être ratifiée par les parlementaires dans les 3 mois. La loi ELAN prévoit 2 ordonnances sur la gouvernance et au fonctionnement de la copropriété, et la codification du droit de la copropriété. La 1e ordonnance s’applique à partir du 01/06/2020 pour 9,7 millions de logements en copropriété.

Henry Buzy-Cazaux répond aux questions d’Immomatin.

Pourquoi l’objectif de l’ordonnance portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis publiée le 31/10/2019 au JO, est double ? Améliorer la gestion des immeubles en clarifiant et simplifier les prises de décisions, cela va-t-il dans le bons sens ?

L’objectif de l’ordonnance qui vient de paraître dans le délai imparti par le parlement d’une année après la promulgation de la loi ELAN a 3 objectifs structurants. D’abord, elle modernise et adapte aux besoins actuels la gouvernance des copropriétés. Ensuite, elle clarifie et simplifie pour les rendre plus efficaces et éviter les contentieux un certain nombre de règles du jeu. Elle place la transition énergétique au cœur de la copropriété. On entend des critiques sur le texte, qui manquerait d’ambition. Je ne souscris pas à ce jugement. Ceux qui s’attendait à retrouver dans l’ordonnance le rapport du Grecco seront déçus. Je pense à l’inverse que l’ordonnance reprend le meilleur du rapport. Le conseil syndical peut se voir transférer une partie des pouvoirs du syndicat des copropriétaires, pour un projet donné et une durée limitée, sans que cela soit réservé au copropriétés importantes. Le conseil syndical voit ses pouvoirs majorés sur plusieurs sujets, tels la décision de mise en concurrence du syndic ou encore la saisine du juge pour désigner un mandataire ad hoc.

Pourquoi le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical (délégations de pouvoirs, mise en concurrence des contrats de syndics, saisine du juge aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc, etc.) devrait constituer un levier utile d’amélioration de la gestion des immeubles en copropriété ?

S’agissant de faciliter la transformation en syndicat coopératif d’une copropriété, elle est louable parce qu’elle ménage la liberté et le choix. Je ne pense pas que cette formule se développe : la gestion d’une copropriété est complexe et elle exige des compétences professionnelles. Pour ne parler que de ce qui constitue une priorité stratégique, le développement durable, il y faut des connaissances techniques permettant de mesurer les enjeux, de choisir les sous-traitants et les partenaires, mais aussi une aptitude à l’ingénierie financière, sans parler de la capacité à manager les passions et intérêts personnels pour les transmuter en intérêt collectif. Le syndic professionnel est l’avenir de la copropriété.

L’ordonnance facilitera le recours au syndicat coopératif, en ouvrant la possibilité de recourir à cette forme de gestion à toutes les copropriétés. Est-ce une bonne mesure ?

L’ordonnance fait véritablement changer de paradigme : la mission du syndicat des copropriétaires est élargie à la conservation et à l’amélioration, notamment énergétique, de l’immeuble. En clair, le regard est désormais tourné vers l’avenir de l’immeuble, non seulement sa gestion quotidienne. Il est question de le valoriser. Les outils créés par l’ALUR, par l’ELAN et par l’ordonnance elle-même sont au service de cette raison d’être pour emprunter au nouveau vocabulaire des entreprises de la gestion des copropriétés ou qu’on pense à l’interdiction qu’un copropriétaire s’oppose à des travaux d’intérêt général dans ses parties privatives. D’ailleurs, la possibilité pour le conseil syndical d’être mandaté par le syndicat des copropriétaires pour des projet spécifiques est à rapprocher de cette volonté de favoriser l’amélioration de la performance énergétique des immeubles. 

L’obligation de mettre en œuvre un plan de travaux dans chaque copropriété, ne figure finalement pas dans « l’ordonnance n° 2019-1101 du 30/10/2019 portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis ». Et pourtant, c'était une « mesure centrale » de la réforme du droit de la copropriété. Qu’en pensez-vous ?

Un regret, pourquoi avoir supprimé du texte l’outil majeur qu’est le plan pluriannuel de travaux ? Il ouvrait la perspective d’une authentique gestion prévisionnelle de l’immeuble. Il aurait engagé les syndics à administrer les patrimoines collectifs de façon plus intelligente, tournée vers le moyen terme. Il aurait donné une base plus solide pour le calcul de l’épargne obligatoire alimentant le fonds travaux créé par la loi ALUR : dans une version provisoire de l’ordonnance, on passait de 5 % du budget de la copropriété à 2,5 % des travaux portés dans le plan pluriannuel. Cela aurait été été plus tangible pour les copropriétaires et leur effort d’épargne aurait pris un sens plus évident pour eux.

Le Gouvernement s’est plié à un avis d’inconstitutionnalité du Conseil d’État, qu’il faut analyser. Pourquoi n’a-t-il pas retravaillé en urgence l’écriture de la mesure ? A-t-il eu peur de solliciter excessivement les copropriétaires ? Ce n’aurait pas été le cas : les efforts de modernisation technique des immeubles en copropriété auraient seulement été mieux ordonnés et hiérarchisés. On perd un levier puissant de rattraper notre retard en matière de transition énergétique des copropriétés. Le Gouvernement malmène le conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), qui avait unanimement souhaité le dispositif, les consommateurs comme les professionnels. Ce point fait s’interroger. Il envoie un mauvais signal car c’est la 1e fois que le CNTGI use de son périmètre de compétences élargi à la copropriété par la loi ELAN.

Peut-on affirmer que l’ordonnance s’attaque efficacement à la dégradation et à l’obsolescence des immeubles de nos grandes villes et de nos villes moyennes ?

Oui. L’ordonnance présentée en conseil des ministres dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. » En somme, les syndicats sont désormais tenus pour responsables de l’état d’un immeuble. Cette innovation juridique peut être estimée incantatoire. Selon moi, notre modèle est transfiguré par l’ordonnance et qu’il tourne les immeubles vers la modernité, sans nier que la loi ne changera pas à elle seule la réalité. Il s’agit de gestion prévisionnelle en patrimoine collectif. La disposition constitue un remède contre l’incurie ou l’indifférence collective au sein des immeubles. les drames récents, dont celui de la rue d’Aubagne à Marseille (novembre 2018), sont en quelque sorte prévenus par l’article en question.

La Fnaim et l’Unis seront-elles satisfaites de ces ordonnances à terme ?

Les 2 grandes organisations professionnelles de syndic, la Fnaim et l’UNIS, ont tout lieu d’être satisfaites. Elles ne voulaient pas d’une copropriété chamboulée et elles ne l’auront pas. La voix des professionnels aura été entendue. La révision de la loi de 1965 aura été salutaire. On aura gagné en simplicité et efficacité.

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