Tribune - Où en est le marché immobilier en Russie ? par Antoine Krier


Le lundi 23 juin 2014 | Sites pour les professionnels
Tribune - Où en est le marché immobilier en Russie ? par Antoine Krier

 

Après Montréal, New York, Londres et Barcelone, la Fédération française de l’Internet immobilier (FF2i) – qui rassemble 250 professionnels et 100 entreprises – organisait  cette année son voyage d’étude à Moscou. Début avril, j’embarquais avec une dizaine de confères pour un pays aussi intéressant que déroutant sur le plan immobilier. Voici mes notes de voyage. 

La mégalopole russe concentrait 80 % du marché du web il y a encore 10 ans contre seulement 20 % aujourd’hui. Preuve de la croissance fulgurante des régions. Reste que Moscou se démarque clairement du reste du pays. Les salaires y sont beaucoup plus élevés qu’ailleurs et le prix de l’immobilier est désormais équivalent voire supérieur à Paris, avec une moyenne de 10 000 € au m2. Un chiffre divisé par 3 dans les autres villes de province.

Une profession excessivement jeune…

Alors que tous les logements russes appartenaient à l’Etat sous l’ère communiste, l’ensemble du parc a été privatisé à partir de 1993. A l’époque, il suffisait aux habitants de prouver qu’ils avaient occupé les lieux pour obtenir un titre de propriété. Double conséquence : le marché immobilier russe a moins de 20 ans – contre 200 ans en France par exemple –  et le taux de propriété culmine à 80 %. Pour ceux qui n’ont pas bénéficié de leur logement, la location reste en revanche très onéreuse. Autour de 1250 euros pour un studio à Moscou par exemple. La colocation est par conséquent très populaire. Autre effet collatéral de l’histoire immobilière du pays : le concept de copropriété est inexistant. Les parties communes des immeubles, généralement mal entretenues, continuent à appartenir aux municipalités. Notre voyage a été l’occasion de visiter un programme neuf qui accueillera bientôt 600 logements dans un quartier cossu de Moscou. Le prix moyen des appartements avoisine les 2,5 millions de dollars. A cet égard, le marché du second œuvre en Russie est extrêmement dynamique car les biens sont toujours livrés bruts de béton. 
 
Un marché « sauvage »

La Russie compte aujourd’hui entre 60000 et 80000 agents immobiliers, dont la moitié a une activité sérieuse et régulière. Le marché n’est absolument pas régulé, puisque chacun est libre de s’auto-déclarer professionnel de l’immobilier. D’ailleurs, il n’existe pas de vitrines immobilières telles que nous les connaissons en France. Aucun annuaire ne recense les agents. Ainsi, l’activité se développe principalement sur la base du bouche-à-oreille et sur Internet, entraînant des pratiques parfois « borderline ». Par exemple, de nombreuses fausses annonces seraient régulièrement publiées sur le web pour appâter les acquéreurs. 
  
Des sites à foison

Parmi les quelques 5000 sites web qui diffusent des annonces immobilières en Russie, aucun ne se démarque véritablement comme leader national. Chaque ville possède de nombreux sites généralistes qui traitent d’immobilier local. Toutefois, les Russes font largement appel à un puissant site gratuit, Avito.ru, équivalent du Bon Coin. Par ailleurs, deux sites d’annonces issus du monde de la presse ont fusionnés et sont leaders à Moscou : Dmir.ru et Cian.ru. Aussi, nous avons pu rencontrer les fondateurs du site d’annonces Idinaidi.ru, une start-up immobilière lancée en 2012 qui s’est inspirée du modèle de SeLoger avec l'ambition de devenir n°1 en Russie. Cette plateforme rassemble aujourd’hui 800 000 annonces, 1 million de visiteurs uniques et 8000 agents. Si  ces sites atteignent l’état de l’art français du secteur, avec des fonctionnalités mobiles, des blogs, etc., l'ensemble   du marché de l’internet immobilier russe va vite, absorbe son retard mais est encore loin d’être mature. 

Par Antoine Krier

A propos de l’auteur : Antoine Krier fonde en 1983 l'entreprise Krier, pionnière dans l'édition de logiciel immobilier. Une entreprise cédée en 2006 qui a continué son développement depuis lors. Après plusieurs séjours d'études dans la Silicon Valley, il reprend la direction d'Ubiflow en 2007. Cette société - qui a multiplié son activité par 5 depuis cette date-  spécialisée dans la multidiffusion d’annonces sur Internet a d’abord pris l’immobilier comme terrain de jeu, pour se diversifier ensuite dans les métiers de l’automobile, du nautisme et du commerce. 

 

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