Plus-values immobilières : les 6 nouvelles règles à connaître


Par Priscilla Reig | le mardi 03 décembre 2013 | Sites pour les professionnels
Plus-values immobilières : les 6 nouvelles règles à connaître

En cas de cession d’un logement, autre que sa résidence principale, la plus-value est fortement imposée. Une nouvelle réforme est entrée en vigueur le 1er septembre 2013. Quel est l'impact sur le montant de la note fiscale ? Éclairage en 6 étapes.

1- Les biens concernés

Tous les logements, autres que les résidences principales et les terrains à bâtir, dont l’acte de vente a été signé chez le notaire après le 1er septembre 2013, sont visés par cette réforme. Cela comprend les résidences secondaires et les investissements locatifs détenus par des bailleurs. Tous les vendeurs relevant de l’impôt sur le revenu (personnes physiques et sociétés de personnes) sont concernés, qu’ils résident ou non fiscalement en France. La vente de la résidence principale reste totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

2- Le calcul de la plus-value

La plus-value se définit comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Les frais d’acquisition (évalués forfaitairement à 7,5 %) et les travaux effectués par une entreprise majorent le prix d’acquisition. Ces dernières dépenses peuvent être évaluées sans justificatifs à 15 % du prix d’achat pour un bien conservé plus de 5 ans. Le coût des diagnostics obligatoires ou des éventuels frais d’agence payés par le vendeur est aussi pris en compte dans le calcul.

3- L’impôt sur le revenu

Le gain réalisé est complètement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 années de détention d’un bien immobilier. Contre 30 ans avant le 1er septembre 2013. Jusqu’à la 5ème année anniversaire d’achat du logement, les plus-values restent taxées sans abattement au taux de 19 %. A partir de la 6èmeannée de détention, et jusqu’à la 21ème, un abattement de 6 % se cumule tous les ans. Une réduction d’impôt de 4 % s’ajoute la 22ème année pour atteindre alors une exonération totale.

4- Les prélèvements sociaux

Avec la réforme, les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) frappent toujours les plus-values pendant 30 ans. Le taux est de 15,5 %. Comme pour l’impôt sur le revenu, un abattement prend en compte la durée de détention du bien immobilier. Il faut retrancher 1,65 % tous les ans entre la 6ème année et la 21ème. La 22ème année, le pourcentage passe à 1,6 %. Il atteint 9 % à compter de la 23ème année. Les plus-values immobilières seront alors exonérées de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

5- Un abattement exceptionnel

Pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable sur le gain imposable. Cette décote se calcule après déduction des abattements liés à la durée de détention (3- et 4-). Exceptions : les ventes conclues entre conjoints, partenaires de PACS, concubins, descendants, ascendants et les cessionsde parts de SCPI/SCI n’en bénéficient pas.

6- Une surtaxe à partir de 50 000 €

Si la plus-value excède la somme de 50 000 €, une surtaxe peut atteindre jusqu’à 6 % (depuis le 1er janvier 2013). Son taux progressif s’applique sur le montant de la plus-value imposable, c’est-à-dire après déduction de tous les abattements (pour durée de détention et abattement exceptionnel). Pour un gain établi entre 60 001 € et 100 000 €, cette taxe additionnelle est de 2 %. Elle passe à 6 % à partir de 260 000 €.

Lien utile : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8961-PGP?branch=2

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