Les critères qui font augmenter ou baisser le prix d’un bien


Le jeudi 12 novembre 2015 | Services pour évaluer
Les critères qui font augmenter ou baisser le prix d’un bien

Les agents pratiquent l’estimation immobilière au quotidien, sur la base de leur connaissance du secteur et des outils d’évaluation en ligne. Est-ce toutefois suffisant pour juger de la spécificité de chaque bien ? Sylvain Casters de Paradissimmo rappelle les critères officiels et officieux à prendre en compte pour affiner le verdict de l’algorithme et être sûr de viser juste…

Les 5 critères de la charte de l’expertise

  • L’adresse du bien

Au risque de rappeler l’évidence,  "un bien situé à Cannes ou à Nice aura de fait plus de valeur qu’un bien similaire à Clermont Ferrand" rappelle Sylvain Casters.

  • La situation du bien

Les appartements de même nature dans une même résidence auront une valeur différente selon leur situation dans l’immeuble. "La vue est évidemment un critère important : un appartement vue mer sera affiché à un prix supérieur voire très supérieur à son jumeau vue sur cour. Par ailleurs, le premier étage peut être dévalué en fonction de la nature du rez-de-chaussée : un bar ou un poissonnier par exemple. D’une manière générale, plus l’immeuble est haut dans les étages, plus il a de la valeur. A condition qu’il soit équipé d’un ascenseur" observe Sylvain Casters.

  • Le type de construction

La qualité architecturale du bien joue aussi un rôle clé dans l’évaluation de sa valeur. "Dans une même rue, le prix d’un appartement de même nature peut varier de 20 à 30 % selon s’il est construit en pierre de taille ou en parpaing. Les construction des années 70 ont souvent mauvaise presse à cause de la mauvaise qualité de l’isolation" explique notre expert.  

  • La qualité des parties communes

Evidemment, un bien situé dans un immeuble vétuste et mal entretenu aura moins de valeur qu’un bien similaire dans une résidence tout juste rénovée. "La date du dernier ravalement de façade est un critère intéressant à prendre en compte : si des gros travaux sont à prévoir à court terme, le bien à  vendre perdra de la valeur" constate Sylvain Casters. Idem, si une mise en conformité de l’ascenseur est à prévoir, la facture pour le futur copropriétaire risque d’être salée.

  • La qualité des équipements

Stores électriques, cuisine intégrée, piscine, cheminée… les petits plus qui équipent un bien jouent un rôle fondamental dans la valorisation de son prix. "Certains équipements apparaissent toutefois comme une faiblesse : c’est le cas par exemple des systèmes de chauffage au sol installés dans les années 70 ou 80" explique l’expert.

Les critères officieux

Au-delà de ce cadre officiel décrit dans la charte de l’expertise, d’autres critères – difficilement mesurables et palpables -  sont également importants à prendre en compte pour affiner l’évaluation de la valeur d’un bien. Parmi eux : les nuisances du voisinage comme la présence d’étudiants par exemple , la présence d’animaux dans l’immeuble, la qualité de gestion de la copropriété, l’ambiance entre copropriétaires, la facilité de stationnement dans la rue, etc. "Ces critères ne peuvent pas être jugés par une machine. Le regard de l’agent de terrain reste fondamental pour une évaluation au plus juste"  conclut Sylvain Casters. 

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