Les prix de l’immobilier pourraient baisser de 30 % dans les 5 à 10 ans
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C’est la thèse choc défendue dans l’ouvrage « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler » paru récemment aux éditions Eyrolles. Pour ses auteurs, les consultants Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, cette chute est inéluctable, mais contrairement aux cas espagnol et américain, elle sera progressive
Un décalage monstre entre prix de l’immobilier et revenus des ménages
« La baisse sera bien plus importante que ce qu’affirment aujourd’hui les professionnels de l’immobilier quand ils parlent d’un recul de 1 à 5 %. Ils ne vont pas scier la branche sur laquelle ils sont assis », observe Jean-Luc Buchalet. Le co-fondateur du cabinet Pythagore consult revendique en effet haut et fort son indépendance vis-à-vis de la profession. L’ouvrage qu’il a coécrit, paru courant avril, s’attèle d’abord à analyser les causes du gonflement tous azimuts de cette fameuse bulle immobilière. Parmi elles, la « financiarisation de l’économie », « l’effondrement des taux d’intérêt », l’allongement de la durée des prêts et la toute puissance du « mythe de l’immobilier valeur-refuge »… Pour les auteurs du livre, la France a en effet connu une hausse continue de 158 % de l’immobilier depuis 1998, et même de 270 % à Paris, tandis que le revenu disponible des ménages n’a, lui, progressé que de 31 % sur la même période.
Une baisse inévitable
« Il n’y aura pas de cassure brutale des prix », prédit toutefois Jean-Luc Buchalet. Selon l’ouvrage, le retournement aurait déjà eu lieu, avec un recul de l’ordre de 2 % depuis l’été 2011. « Les prix devraient continuer à baisser de 5 à 7 % cette année, puis encore de 10 % en 2015 », complète l’économiste. Outre la réduction probable de la capacité d’emprunt des Français à l’avenir, le vieillissement de la population sera un autre levier clé de la baisse des prix. Pour les auteurs en effet, lorsque la cohorte théorique d’acheteurs augmente, les prix vont naturellement croissants. (…) Or, d’un point de vue démographique, « le volume de personnes susceptibles d’être intéressés par l’accès à la propriété devrait désormais rester stable dans les 30 prochaines années ». Selon Jean-Luc Buchalet, cette baisse de l’immobilier concernera d’abord les zones sinistrées, puis Paris intramuros où les secteurs les plus chers commencent à baisser, avant de se généraliser partout en France en 2015. Au-delà des analyses macro-économiques, l’ouvrage comporte en outre de nombreuses cartes pour illustrer les projections des auteurs par régions, par villes et par arrondissements.
Acheter ou louer ?
En dépit de cette baisse escomptée, les auteurs s’interrogent sur l’intérêt d’investir dans une résidence principale. Selon leurs calculs, un primo-accédant à Paris qui décroche un crédit de 280 000 euros sur 25 ans, avec 20 % d’apport ne mettra pas moins de 34 ans à rentabiliser son bien par rapport à une location. « Ailleurs en France, il faut 15 à 16 ans en moyenne » résume Jean-Luc Buchalet. Son conseil : « attendez 4 ou 5 ans avant d’acheter ».
L’avenir seul nous dira si ces prédictions se révèlent justes. Cet exercice de projection, sur le marché très complexe de l’immobilier, s’avère toujours périlleux. A suivre…
Gaëlle Fillion